根据柯睿河南的数据，2月份共有11个项目开盘，开盘993套，开盘数量环比增长1000%，开盘数量环比增长207%，涨幅巨大。整体去污率9%，环比下降19%，销量不太好。

那么，综合来看，2月份郑州8大城市+8大环区域整体房价走势如何？

数据显示，2月份郑州16个区域中，8个区域上涨，8个区域下跌。让我们来看看每个地区的详细情况。

一个

柯睿最新公布的月度数据显示，2月郑州主城区商品住宅房价环比下降，整体成交均价为14921元/平方米，环比下降6.4%，环比1月下降1020元/平方米。

从上图可以看出，2月份房价大幅下跌，跌破2021年下半年以来的新低。看来2月的传统淡季真的是楼市过不去的坎。

那么，郑州2月份的房价呢？

注:以上为2月16日郑州商品房成交均价，仅供参考。

从上面的房价图可以看出，2月份，郑州新区成交均价为25725元/㎡，依然占据着郑州房价的天花板位置。与1月份相比，房价下降882元/平方米，环比下降3.31%。虽然下跌幅度不大，下跌金额接近千元，但丝毫不影响其房价排名第一。金水区依然是万年第二，成交均价16590元/㎡。2月份金水区房价也有小幅上涨，上涨139元/平方米，涨幅0.84%。第三位是经开区，成交均价15596元/平方米，上涨491元/平方米，涨幅3.25%。不难看出，经开区与金水区的差距也在缩小。经开区老城区金茂未来屋即将开盘，人气不低。再加上2月份滨河国际新城多个项目的促销活动，经开区的置业热度还是很高的。

本月共有8个地区出现小幅上涨，涨幅在0.1%至4%之间。主城区涨幅最大的是经开区，上涨491元/㎡，涨幅3.25%。郑州周边区域涨幅最大的中牟县，涨幅343元/㎡，涨幅4.04%，位居郑州周边区域第一。

下跌幅度较大的区域有8个，主要集中在环政区域，其中郑东新区主城区下跌幅度最大，下跌882元/平方米，环比下跌3.31%。惠济区和二七区均有小幅下降，惠济区下降316元/平方米，环比下降2.27%，二七区下降136元/平方米，环比下降1.07。郑州地区降幅最大的是尚洁区，降幅为1806元/㎡，环比下降23.1%。

2月成交均价最低的依然是尚洁区，成交均价约为6013元/平方米，同比下降1806元/平方米。尚洁区的房价在郑州周边地区一直排名靠后，但在1月份房价大幅上涨后，2月份房价下跌，算是回归正常。一直以来，尚洁区未能率先在主城区之外扩大红利。区域整体城市界面不高，配套设施不成熟，居住氛围不高，没有太多的资金支持，所以房价不高很正常。

2

我们来看看各个地区的涨跌情况:

从上述统计表中的环比数据来看，2月份各地区成交均价仍有涨有跌，整体波动较之前略大，下跌地区占多数，8个地区上涨，8个地区下跌。

鉴于目前的市场形态，我们先来看下跌区域:

房价下跌的8个地区中，跌幅明显的有3个:

尚洁区23.1%

荥阳↓14.06%

登封市↓6.44%

不难看出，跌幅较大的区域集中在郑州周边区域，尤其是尚洁区，跌幅最大，而尚洁区的成交均价在郑州周边区域一直处于较低位置。荥阳、登封的房价在2月份也有一定程度的下跌。的确，在东部强省战略的推动下，西部大开发确实失去了很多政策倾斜。

八个上涨地区中，整体涨幅不大。

中牟县= 4.04%

经济开发区↑3.25%

新密市= 2.7%

本月涨幅主要集中在主城区，但涨幅最大的是中牟县。郑恺大道高架建设的消息让中牟、白沙一带又热了起来。中牟突出的区位优势也使得其房价在郑州周边地区的房价中首屈一指。

主要城市房价涨幅不大，主要包括经开区、金水区、管城区、高新区、中原区，尤其是经开区。从2022年初开始，价格第二高的金水区房价越来越紧张。随着老城区经济发展配套设施的成熟，滨河国际新城的未来规划，国际物流园区的低价值，经开区逐渐成为郑州的新贵。

金水区、管城区、高新区、中原区本月也有小幅上涨。二月是传统的淡季。再加上今年楼市的不稳定，大部分购房者还是持观望态度。但毕竟3月小阳春将至，加上春节期间优惠政策的叠加，2月的楼市可以算是“春江水暖鸭先知”了。一些楼盘在降价的同时，很多楼盘开始涨价，自然对主城区的房价有一定的影响。

三

从以下区域房价数据来看，2月份郑州的置业门槛分布仍有五个梯队。选择自置居所时，你可参考以下范畴:

1、3万+:北龙湖板块

2.16000-24000+:高铁板块、国贸板块、三大国家基地板块、紫龙湖北板块、经开古镇板块；

3.13000-16000+:碧沙岗板块、滨河国际新城板块、高辛老城板块、冉屯路板块、北大学城板块、航海路板块、南阳路板块、中区板块、郑新路板块；

4.10000-12000+:金扬板块、长西湖板块、高辛新城板块、运河新城板块、中原新区板块、黄河板块、白沙板块、惠济古兴板块；

5.万元以下:国际物流板块、绿博会板块；

总体来看，2月份郑州房价主要集中在均价13000-16000+的第三梯队，共9家，其次是均价10000-12000+的第四梯队有8家，均价16000-24000+的第二梯队有5家。

第三梯队均价13000-16000+，主要针对品质刚需和刚换的群体。这些购房者更青睐主城区位置，配套成熟，居住氛围高，如碧沙岗板块、冉屯路板块、航海路板块、南阳路板块等。，大多在主城区的三环内。交通、教育、商业等配套已经非常成熟，房价稳定，短期内不会大幅缩水。我们开始吧。比如滨河国际新城板块，中心区板块等。原本属于第二梯队的改良组。但由于2月份市场整体低迷，开发商受不了市场压力，出现了一些降价促销。

本月第四梯队均价10000-12000+。这些群体主要是刚需和地域拥有的群体，而房价一直居高不下的金扬板块赫然在列。要知道，金扬板块一直是第二梯队的常客。不难看出，购房者的心态更加稳定。虽然金扬地区未来大有可为，但是区域配套短期内还没有落地，规划也没有兑现，所以一直抱着原来不放。并不是最好的选择，没有投机的生活理念深入人心。购房者买房是为了有一个好的居住氛围。金扬房价能“翻身”吗？我们拭目以待。

3000+的北龙湖板块一直在天花板上，从未被超越。毕竟豪宅聚集地，城市界面高，圈子纯，临湖稀缺，都让这个区域的房价稳坐第一。区域多为大户型住宅和叠拼别墅，高端改善群体较多。

四

克而瑞的数据显示，2月份成交面积主要集中在100-110㎡和110-120㎡，占全部成交的16%，其次是90-100㎡占15%；该段总价在70-90万元，占比20%。整体面积100-110㎡，110-120㎡，总价70-90万元为主要成交范围。

从以上数据来看，郑州2月主要成交价格偏低，主要是融创蓝源的购房来源集中备案，均价9054元/平方米。加上2月销售传统淡季，郑州成交套数中环正成交价格上涨，所以成交总价较低。

2月是传统的销售淡季，与春节假期叠加。客户观望情绪浓厚，去化率创近年新低，房价也大幅下跌。春节期间的特价和节后的降价都不足以扭转市场颓势。客户购房延迟，营销效果不显著。交易的主力还是集中在刚需或者新换的用户，没有逃离“帮”字。对于购房者和开发商来说都很难。2月份，多个项目发布调价信息，刺激市场吸引客流。大多推出直接降价、特价房等促销活动，发布降价优惠活动增加等信息。同时，在销售政策上，他们推出了分期和首付补贴，而且大部分是主城区的项目。开发商让利也是为了打消购房者的观望顾虑。但对于购房者来说，在疫情反复、经济不景气的时候，知名开发商频频爆雷，维权事件屡见不鲜。买房除了价格和发展潜力，更需要选择有品牌实力和交付能力的知名房企，比如3月15日刚刚发布的2021年郑州满意交付品牌榜。融创、万科、保利、建业、正商等开发商都可以入选。目前郑州的热门项目主要有融创城、万科翠湾中城、美盛金水印、金茂未来屋等。刚需、刚改、刚改的用户可以重点关注。

本文数据来源:柯睿豫南地区。

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来源:乐居买房

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