来源:法治日报

来自:法治日报

特别说明:本号中所有标注“出处”或“转自”的作品均为自媒体转载，版权归原作者及原出处所有。分享的内容为作者个人观点，仅供读者参考，不代表本观点。

徘徊了很久，

我希望在所有的光中，

有一束光照向自己。

豪斯，

承载着人们对美好生活的向往。

拥有自己的房子，

是很多在奋斗的人的梦想。

近年来，

拍卖行吸引了越来越多的关注，

成为了购房者的新选择。

但是“失踪”的拍卖行真的可靠吗？

和普通二手房有什么区别？

期房买房可能存在哪些风险？

什么是射击室？

法律拍卖行是法院拍卖行的简称。它是指当债务人不能偿还到期债务，债权人通过合法途径取得生效法律文书，债务人不按期履行法律文书确定的义务时，债权人通过强制执行程序向法院申请拍卖债务人名下的财产以偿还债务。法院拍卖的房子是法律意义上的拍卖行。

法国拍卖行的来源有哪些？

一般来说，拍卖行有四个主要来源:

1.商业贷款。如果购房者向银行贷款买房，当贷款不能按期足额偿还时，银行会向法院提起民事诉讼，要求购房者通过抵押拍卖套现来偿还。

2.民间借贷。比如张三向李四借钱，约定将自己的房产抵押给李四，到期无法偿还。按照法律规定，李四不能直接取得抵押财产，只能起诉张三要求还款，然后可以在执行阶段向法院申请拍卖张三的财产。即使房产没有抵押，只要是三人共有的房产，法院都可以拍卖。

3.司法没收发生。比如刑事案件，有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产。如果房产涉及不动产，可以依法拍卖不动产，变现后的钱归国库。

4.无主财产。这个很好理解，就是无人认领的财产。这个也可以拍卖。拍卖所得收归国有，但现实生活中很少发生。

市场上的拍卖行和普通二手房

有什么区别？

1.购房资格。普通二手房，目前全国一二线房地产市场全部限购，有在当地缴纳社保和个税2-5年的要求。在司法拍卖过程中，为了快速处置查封的财产并变现，大部分城市对拍卖行不实行限购政策，任何人都可以购买。但是很多一二线城市是需要有资格通过竞拍拍卖行来买房的，比如北京、上海、广州、深圳等地。

2.购房费用。对于普通二手房，买卖双方根据约定确定交易房产的价格(基本等于或高于市场价)。对于拍卖行来说，早期的拍卖行会定一个较低的起拍价，起拍价往往低于市场价，但最终的成交价是由竞买人的出价决定的，出价最高者获得财产。所以，如果竞买人少，成交价可能会比市场价低很多。

3.购买流程。购买普通二手房时，买卖双方一般会预约看房。如果他们有意向，他们会办理付款手续。付款后，买卖双方到相关机构办理过户手续，最后卖方腾空房屋交付。但拍卖行通常是由法院指定的机构在某个固定的时间进行检查。如果对房子感兴趣，需要在相应的拍卖平台支付定金。获得参与竞拍资格后，即可在固定时间登录平台参与竞拍。拍卖和支付完成后，法院将出具相关裁定书、成交确认书和协助执行通知书。购房者拿到这些证书后，可以在相关机构办理过户手续，过户完成后法院会将房屋腾空交付。

4.购买渠道。大多数普通二手房都是通过二手中介或者网络平台找房购买的，但是在这个过程中难免会有一些虚假信息的干扰。然而，拍卖行只能通过合法的拍卖平台购买，如阿里拍卖、JD.COM拍卖和中国拍卖行业协会。所有拍卖行信息公开透明，可以有效减少虚假信息对消费者的干扰。

5.付款要求。购买普通二手房时，买卖双方可以商量如何付款，付款期限。拍卖行直接将成交金额转入法院的公共账户，但付款时间有明确的限制，一般为10天左右。一旦超过期限，法院可以收回购买房产的权利，没收保证金。

6.入住时间。相对于普通二手房交付后可控的入住时间，可能会出现被执行人抵触或千方百计阻止买受人入住的情况。这时候法院会帮忙腾房，但是入住时间无法保证。

期房买房可能存在哪些风险？

1.房屋租赁风险。根据我国法律规定，不动产买卖不能影响该不动产现有租赁合同的履行。一些有专业知识的拍卖师可能会在房产被法律拍卖前，与他人串通签订虚假的长期房产租约。这样会造成房屋拍卖后承租人长期滞留在房屋内，导致买方无法入住，或者房屋无法再次正常交易。

2.其他债权风险。其他债权风险是指财产在拍卖前已经抵押给其他债权人。如果事实属实，债权受法律保护。如果原房东没有其他可执行的财产，这个公寓难免会有纠纷。如果拍下的房子出现这种情况，如果债权人找不到原债务人，可能会有上门骚扰等影响买家生活的行为。

3.交易成本过高的风险。一般来说，拍卖行的税由买受人和被执行人共同承担，买受人不需要承担被执行人的税。但实际操作中，法院往往会在拍卖中宣布所有税费由买方独自承担。事实上，除了契税，个人所得税等。，这些都是二手房买卖常见的，一旦原产权人或使用人拖欠物业费、水电费、煤气费等欠款，由买方负责。而且这些欠款如果是多年的恶意欠款，再加上违约金，也会产生一大笔。

拍卖成功后可以反悔吗？

司法拍卖不同于一般的网购。不支持“七天无理由退货”，不能随意反悔。根据我国《最高人民法院关于人民法院网上司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，拍卖成交后，买受人反悔拍卖的，所支付的定金不予退还，将依次用于支付拍卖造成的成本损失、弥补重新拍卖价款与原拍卖价款的差额、抵销本案被执行人的债务以及与拍卖财产有关的被执行人的债务。后悔后重新拍卖的，原买受人不得参与竞买。