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“北京周边房价都减半了，秦皇岛还敢出价3.3万？”

团购房子的消息让王俊大吃一惊。

经过这两年房价的持续下跌，北京周边的房价早已回调到几年前的水平。秦皇岛作为享受北京外溢的三四线旅游城市，楼市低迷，房价下跌。

根据国家统计局70城统计，自2022年1月以来，秦皇岛新房和二手房价格连续8个月同比下降。其中，8月份秦皇岛新房和二手房价格环比下降0.5%和0.7%，平均单价维持在1.1万/㎡左右。

市场上不乏降价或者低价的房地产市场，那么这个时候，是谁，为什么敢出价3.3万？

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这个项目就是卖了很多年的海碧台。

王俊统计了项目宣传口径下的价值点——

优越的位置。海台，位于海港区的孟进湾区，是秦皇岛的核心。不仅可以享受市中心完善的市政、生活设施，还可以享受约3.6km海岸线的自然资源。这是一个典型的沿海社区。

地标建筑，大师设计奖金。海泰由香港嘉里建设开发，由国际建筑师摩西·萨夫迪设计。它号称是中国唯一的萨夫迪人居系列住宅楼。还获得了2016-2017年度中国建筑工程鲁班奖，中国钢结构建筑金奖。

秦皇岛海碧台效果图秦皇岛海碧台效果图

项目占地19.4万㎡，建筑面积55万㎡，容积率2.35。主体建筑是四栋32层的L型砖房。建筑设计运用了积木空、层叠露台、连接走廊等元素。每条走廊配有露台、会所、空中园等社区配套设施。户型近百种空，其中圆弧露台可欣赏270°超广角海景。此外，园区还计划建设约12万平方米的景观园林。

优质物业，拥有私人业主会所等加持圈子价值。

但是这些值是33000/m2吗？

位置是价格的基础。项目所在的孟进湾区，虽然房价高于秦皇岛整体均价，但大多维持在2万/㎡左右。说白了，这个地段最多值2万/平米。

那么剩下的每平米1.3万的溢价从何而来？是独特的建筑设计让海碧台成为孟进湾区的地标性建筑，还是户型设计上户户看海的特点，还是优质物业？

只能说这些产品的升值在一定程度上提升了海碧台的资产溢价，但支撑近1.3万/m2的差价似乎有点勉强。这种不情愿直接体现在销量上。王查询秦皇岛住建委官网，发现海碧台在2012年拿到了第一批预售证。10年销售下来，只拿了总量的70%，住宅库存还剩446套房源。

而且被誉为“中国文旅标杆”的海碧台，虽然口号很响，但在产品投放上并不尽如人意。去年4月22日，当王俊参观现场时，他第一次在地下车库遇到了水。水面没有直接到他的脚踝，电梯也停运了，他只好徒步爬到17楼。在爬楼梯的过程中，发现走梯上有水往下流。不知道哪里漏雨，体验可以说是极差。

虽然事后开发商解释是意外情况，但问题集中出现，说明产品本身自然有一些问题。而就在去年，海碧台因为地上停车免费收费，围挡占用小区道路，被业主投诉。

而二手房的价格可以说是检验一个楼盘和产品价值的最直接的标准。目前，海碧台新房虽然还在持3.3万/㎡的价格，但二手房价格已经大幅下降。

截至目前，海碧台二手房挂牌价仅为2.6万/平米。很多房子甚至报出了21000 ~ 22000的单价，也就是说，如果买了，每平米至少要亏7000元。也就是说，谁会买这样一个反向倒挂的盘呢？谁买谁付钱。

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事实证明，最好不要抱着投资赚钱的期望购买吕雯房地产。

秦皇岛大部分地产项目都是以度假为主的文化旅游项目，但运营成功的文化旅游地产项目屈指可数，能被大家点名的只有安纳亚。

安纳亚目前对外报价只有2.6万/m2，远低于海碧台。

依托“中国最孤独的书店”，安纳亚一炮而红，随后建成安纳亚礼堂、UCCA沙丘美术馆等标志性建筑。它还以频繁的音乐会、戏剧节和读书会吸引了许多游客。最近的李健演唱会和LV秀吸引了很多人的关注，它们已经成为前卫和时尚的文化艺术飞地。

即便如此，在目前的环境下，投资安纳亚置业也有很多潜在的风险。

最直接的就是疫情的影响。

统计显示，疫情发生前的2019年，秦皇岛共接待游客7262.33万人次，实现旅游收入1013.97亿元；到2021年，秦皇岛全年接待游客3122.93万人次，实现旅游收入330.05亿元。短短两年，秦皇岛的游客和旅游收入减少了一大半。

具体来说，今年上半年，安纳亚几乎所有民宿都因为反复爆发而没有开业，民宿收入深受影响。

长期来看，一旦旅游热度下降或环京周边产生优势更明显的竞品，高度依赖“旅游+B&B”创收的安纳亚将很难保持其独特的品牌价值，这将直接影响资产价值。

抛开品牌溢价不谈，吕雯地产往往在区位上并不具备优势，土地价值也比传统地产项目小，很难达到较好的投资预期。

综上所述，王的建议是，最好结合自己的经济实力和买房的需求，比如度假、养老等。心理上，买一个文旅物业作为消费而不是投资，不要预设买房就能赚钱。在具体项目选择上，首选品牌房企。毕竟在目前的市场环境下，安全很重要。