文、原创《房产封面》

按理说，商业综合体开得越热闹越好。然而最近，南昌所有的商家都选择了悄悄开业。

比如最近九龙湖畔有一个大型商业街区，6月30日开始试营业。

当晚的活动，真是人山人海，非常热闹。

于是，带着满满的期待，上周去现场一探究竟。但结果是来的冲动，回来的失望。

01

此次试营业的商业地块位于绿地郭波城和新力岳跃之间，视野进一步延伸。它位于九龙湖公园和国家体育中心之间。

最近的地铁站是4号线安丰站，步行1.2km。距离2号线鹰潭街站步行1.6公里。不是很接近，但是还在可以接受的范围内。骑小电动自行车，5分钟就够了。

整个项目叫中奥滨江一号，商业街区只是项目的一部分；整个项目还包括两栋高层住宅(1#和2#楼)、一栋公寓(9#楼)和三栋写字楼(6#、7#和8#)。

目前整个项目已经交付，其中去年10月底交付了两套房子，今年4月也交付了公寓和写字楼。

据我们所知，房子和公寓都已经卖完了，但今年7月份刚开始卖三栋写字楼，均价7000元/平方米。目前，它们只卖不租。至于开发商提到的酒店介绍，现在还不清楚。

项目的中心是它的开放街区。虽然标有3#的绿盒子从图片上看像是商用盒子，但其实不是。其实更像是街边小店的放大版。

从我们在现场实际看到的情况来看，这个绿色的盒子内部还没有完工，现在还用围栏挡着。

02

经过实地调查，我们发现中奥滨江一号商圈在招商方面并没有取得令人满意的成绩，或者说人气非常惨淡。

根据张贴的展板，总共有20家左右的商户，包括四眼鲜包和体彩等微小的商户。

大型餐饮只有一场宫宴，还没开。不过，舞蹈、瑜伽、健身等几个工作室。一直做的很好，透过玻璃可以看到里面最窄的数字。

我们现在看到的是，已经开业的店铺大多是只占1-2个空间的小店，比如沙县、家装、图文广告。唯一一家大店是兰州拉面，品牌类型。

至于上图中的很多店铺，我们还没有发现有开业的，可能还在装修中。

03

逛完整个商业街区，给我最大的感受就是冷清和匆忙。

我们只看到10%-15%左右的店铺在营业，可能算上正在装修的店铺，这个比例还不到30%。

中滨江一期整个项目今年上半年交付，其中公寓和写字楼4月份交付，去年10月份交付房屋。

中奥滨江One钟滨江一中

从现场封窗的情况来看，这两套房子的入住率还是很低的。与之仅一街之隔的新力Joy去年12月交付，过去窗户密封率也很低。

新力樘悦鑫利悦

项目南面是一个巨大的绿地博览馆，紧挨着二期。虽然入住率不高，但是整个绿地世博都在那里，未来的商业需求以及周边可以释放的对象，都取决于中奥滨江一号这个商业区块。

一方面，整个九龙湖人气和才艺的不足是奥体滨江那个冷清的原因；另一方面，也与商业街区的形态有关。

我觉得南昌这个全国知名的火炉城市和雨城，自然不适合街区商业。烈日炎炎，或者连续下了半个月的雨，都会让大家的购物热情大打折扣。

04

中滨江一号地块采取先卖后租的形式，全部委托给乐盈管理。

为什么是乐盈？因为中奥的前身是南昌四大地产之一的设防；另一方面，乐盈是一家从设防公司分离出来的商业管理公司。

先说出售和回租的形式。对于买了商铺的业主来说，开发商可以保证定期回租，肯定大大减轻了业主的心理负担。

这让开发商卖商铺更容易，但根据压力守恒定律，卖商铺的压力少，商业运营的压力多。

所以压力在乐盈这边。

乐盈在南昌经营着两个广场，一个在丁公路上，另一个在经开管委会对面，但这两个广场都不是很成功。

丁公路乐盈广场丁公路广场

其中，6月底，丁公路广场传出消息，装修整整一年的好市多超市也关店撤退。目前仍无新业务可填。

至于已经开业的乐盈广场，徐汇中心开业后，只会面临更大的同行业竞争压力，未来很难说乐观。

05

中奥地产和诸城地产之间还有一段故事。

正是2008年创造奇迹的江西奥林匹克花园，让诸城的地产开始打出招牌。由诸城和中体集团联合开发。

江西奥林匹克花园江西奥林匹克花园

至于中体集团，是国家体育总局利用奥运精神，专门经营奥运系列产品而成立的公司。

中体集团在全国各地销售奥林匹克花园系列，其中南昌胡翔奥林匹克花园是与诸城合作开发的。授权中体集团冠名，诸城负责实际开发。

这也是诸城在南昌房地产史上留下的最浓墨重彩的一笔。为纪念这一辉煌战绩，诸城董事长于2012年重新注册了中奥地产。

从此，诸城地产彻底成为历史。

06

说实话，2000年代南昌的四大楼盘，今天都成了情怀。

目前，房地产领域只剩下毛亨和中奥(筑城)。至于鸿客隆和世纪地产，已经彻底告别地产了。

四大楼盘留给南昌的是毛亨国际花城的超高绿化，世纪风情的美丽花园，滨江一号的无敌江景(鸿客隆开发)，江西奥林匹克花园的销售传奇(筑城地产开发)。

老四地产之所以落伍，很大原因是他们都太老实了，只勤勤恳恳开发一个地产，开发完再考虑下一个。没有太强的扩张野心。

至于四大地产的后一代，新力之流则是完全相反的经营策略，拥抱高周转，高杠杆。冲锋陷阵很快就崩溃了。

如果可以选择，我希望二十年前的四个楼盘可以用鲜血复活。

结束