武汉是湖北省的省会城市，也是中部地区两个国家中心城市之一。随着城市化的发展，越来越多的年轻人去武汉，武汉的经济发展很快。

在刚刚过去的2021年，武汉经济总量达到1.77万亿元，比2020年增加2100多亿元，名义增长13.45%以上，实际增长12.2%。

武汉经济总量在全国所有城市中排名第九，低于上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、杭州，高于南京、天津、宁波、青岛、无锡、长沙、郑州。

武汉经济实际增速在全国20强城市中遥遥领先，高出全国平均增速4.2个百分点，远高于全国四大一线城市增速。

所以现在武汉是一个经济快速发展的城市，这个城市正在朝着超越自我的趋势发展。

正是武汉经济的快速发展，推动了该市预算收入的高增长。

在刚刚过去的2021年，武汉市一般预算总收入达到2914亿，较2020年增长超过21.8%。

巨大的城市收入自然会反哺城市的发展，促进城市配套设施的完善，促进城市医疗设施、基础教育、生态环境、交通设施的升级。

这些配套设施完善的背后，是大量年轻人快速聚集在武汉的主要因素之一。

刚刚过去的2021年，武汉市一般公共预算支出达到2219亿元。这种城市支出促进了城市的蝶变，加速了城市配套设施的完善，也极大地给予了在武汉创业的年轻人这座城市带来的发展红利。

武汉有现在有多大？也许我们可以从总人口上重新认识武汉。

根据第七次人口普查数据，到2020年底，武汉总人口超过1232万。与2020年相比，武汉总人口超过250万。

全国各地的大量年轻人快速流入武汉，推动了这座城市的蝶变，加速了这座城市的发展，也给了这座城市楼市蓬勃发展的契机。

早在很多年前，武汉就已经是一个全球城市化的城市，也就是说，所有的市区都在武汉的管辖之下。正因为武汉市区多，所以在很多人眼里，武汉就是大武汉。

在城市化发展的今天，武汉作为省会城市，管辖面积不算太大。目前整个武汉地区管辖面积约8483平方公里，低于很多省会城市。

如果把武汉的东湖高新区和东湖风景区单独列出来，武汉有15个区。武汉市区很多，武汉很多市区的人口都达到了百万。

其中，武汉市洪山区人口超过172万，黄陂区超过115万，武昌区达到109万。此外，武汉市江夏区、江岸区、东湖高新区人口约95万。

武汉人多吗？我们来看看武汉换算后的人口密度。

如果从整个武汉的人口密度来看，武汉每平方公里常住人口约为1452人。

如果从武汉滨江地区的人口密度来看，滨江地区每平方公里常住人口在1.5万人左右。

如果从武汉远城区黄陂区的人口密度来看，那么黄陂区每平方公里常住人口约为509人。

从武汉的各类人口密度分析可以看出，这个城市人口相当密集，中心城区的密度远高于远城区。整个武汉地区的人口密度并不低，在全国各大城市中还是位居前列的。

巨大的人口聚集在武汉，推动了武汉楼市的发展，现在武汉的平均房价在中部地区遥遥领先。

目前武汉的平均房价在2.02万左右，是华中地区唯一一个房价超过平均2万的城市。然而，武汉的房价仍然比去年同期上涨了4.48%。

4%的增值看起来很小，实际上按照武汉房价的基数已经很高了。毕竟4%相当于每平方米涨了800多元。即使考虑城市里100平米的住房，每套房子的增值额也超过8万元。

当然，对于武汉来说，并不是所有区域房价都在中心城区20200左右，远高于武汉平均房价，远城区房价低于武汉。

这主要取决于武汉各大城区配套设施的完善程度和各区域的人口密度。

目前武汉房价最高的主要是武汉中心城区，武昌区平均房价达到了2.82万，江岸区达到了2.73万。这两个城区的配套设施在武汉城区中处于遥遥领先的地位。当然，未来这两个中心城市的平均房价超过3万是大概率的。

对于武汉的楼市来说，基本上是房价梯次发展。除了武昌区和江岸区房价比较高，江汉区和洪山区房价都不低。

目前江汉区平均房价2.25万左右，洪山区平均房价2.18万左右，分别位列武汉市第三和第四。

洪山区是武汉高校的中心，聚集了大量青年人才。此外，洪山区已成为科技人才的重要流入地区。自然其经济发展走在武汉前列，是武汉高新技术孵化的引擎之一。

因为洪山区的综合实力，洪山区的房价这几年一直在往前走。对于未来的洪山区，房价可能要向江岸区、武昌区靠拢。

武汉是一座年轻的城市。近年来，武汉的年轻人越来越多，尤其是新武汉人。

在武汉，硚口区、汉阳区、青山区、江夏区是房价第三梯队的主要地方。

这几个城区房价差不多，桥口区平均房价1.84万左右，汉阳区1.76万左右，青山区1.76万左右，江夏区1.69万左右。

随着城市化的发展，也有很多普通的刚需群体，觉得武汉房价太高。毕竟2万左右的房价对于普通刚需群体来说是相当高的。

当然，武汉还有很多城区的房价远低于2万元。

目前武汉东西湖区平均房价约1.35万，蔡甸区约1.18万，黄陂区约1.13万，汉南区约7800，新洲区约7300。

从武汉这些较远城市的房价也可以看出，武汉的房价并不是都很高，这些地区的房价基本和全国平均房价一万元持平。

当然，从武汉各大城市的房价分布也可以看出，中心城区的房价远高于远城区。随着城市化的发展，越来越多的年轻人去中心城市定居。

当然对武汉一些人口流动大的城市楼市有很大的支撑，未来楼市潜力会很大。除了中心城区的配套，武汉的一些偏远城市和一些城区也有很大的优势。

比如武汉科技人才聚集的洪山区，未来楼市潜力不亚于江岸区、武昌区，武汉黄陂区未来综合实力也未必低于江夏区。

武汉的房价在中部地区遥遥领先，但与东部沿海城市相比仍有巨大差距。

当然，武汉在过去的2021年取得了很多成绩。不仅经济发展迅速，武汉的人均收入也在大幅增加。

在刚刚过去的2021年，武汉城镇居民人均可支配收入超过5.52万，比2020年增长9.8%，而武汉农村居民人均可支配收入也达到2.72万，比2020年增长13.1%。

正是因为武汉人均收入大幅提高，年轻人对城市的认可度提高，越来越多的年轻人更愿意留在武汉创业，定居武汉。

这几年武汉的发展是看得见摸得着的，高楼大厦越来越多。夜晚明亮的灯光使这座城市能够与东部沿海城市并驾齐驱，并引领中部地区走向共同繁荣。

武汉2021年傲人的成绩已经成为历史，未来十年是全国城市的十年。

对于武汉来说，未来十年是武汉挑战自我的十年。一个城市的发展不是一蹴而就的，而是日积月累，不断完善的。

对于武汉这座城市来说，下一步会给我们带来更大的惊喜。这个城市的配套设施会越来越完善。我相信随着基础设施的完善，武汉楼市的固定资产价值会逐年增加。

目前武汉的房价在很多年轻人看来是相当高的。对于很多人来说，武汉的房价可能存在一定的危机。

但是，随着整个武汉的发展，也许未来10年不是武汉楼市的危机，而是武汉楼市的机遇。毕竟武汉处于经济高速增长，人口爆炸的状态，武汉人均收入大幅增长。

期待武汉再一次蝶变，让我们与武汉一起努力，为美丽的武汉点燃绚烂的烟花，为武汉未来的发展加油，为未来的武汉楼市保持一定的期待。

个人观点，仅供参考。