《中国经济周刊》记者贾轩

曾经一套“旧破小”卖一百多万，现在二手房逐渐增多却卖不出去，新房更难卖了...河北唐山的楼市正在发生这样一场戏剧性的突变。

近日，“唐山房价跌入谷底”一度冲上热搜，人们再次聚焦这座三线城市。从2020年开始，房价连续多月领涨全国，甚至因为房价上涨过快被住建部约谈。现在连续下跌，投资客出逃，唐山楼市到底怎么了？当地人认为房价降了吗？

从“领跑全国”到“一夜过冬”

唐山位于河北省东部，毗邻北京、天津，丰富的矿产资源让这座城市有了“工业立市”的底气。2021年，唐山实现地区生产总值8230.6亿元，居河北省首位，跻身全国前30名。其GDP总量甚至超过海南一个省(约6475.2亿元)。

也是国务院批准的河北省中心城市之一。从2004年开始，唐山GDP超过河北省省会城市石家庄，连续十几年位居河北省第一。

与经济相比，唐山楼市的发展更具戏剧性。

2003年，北京首钢决定搬迁至唐山曹妃甸。借此机会，当地政府试图利用这个项目建设一个集四大产业于一体的经济小镇，规划人口超过100万。

2015年，京津冀一体化正式落地，河北多地着力打造“环首都经济圈”。根据安居客的数据，当时北京新房均价为24317元/平方米，天津为10795元/平方米，而唐山刚刚破5000元/平方米，成为北京周边地区的“低价”。

截图数据来自安居客

2016年，北京“930”调控政策后，天津房价被刺激上涨，随后天津限购。大量北京及北京周边的中介把目光投向了稍微远一点的唐山。相对宽松的调控加上京唐城际铁路等便利的交通，唐山成为京津冀众多投资客的最爱，楼市价格一下子被推高。大量积累了几年的楼市库存也在短时间内基本消化。

“我记得当时很流行‘看房团’。周末和节假日，北京、天津挂的大巴会把全车人拉到楼盘接待处。”汤山房屋中介乔松向《中国经济周刊》记者回忆道。最让他记忆犹新的是，炒房团的营业额极高，案发地的沙盘旁会放置一个巨大的电子屏幕。每卖出一套房，上面都会时不时更新红色的签约信息，广播里会大声宣布楼盘剩余套数，让人感到兴奋和激动。

为了遏制这种情况，唐山从2017年4月开始陆续出台限购政策，明确要求非本地户籍在中心城区购房需提供1年以上的纳税证明。拥有2套房及以上的本市户籍人口也必须限制，中心城区住房不能超过1套；首套公积金贷款首付30%等。

限购让其他地方的炒房团停下了脚步，但楼市库存已经消耗了大半，唐山的房价依然保持上涨。在2020年的一段时间里，唐山的房价增速一直处于全国前列。

根据国家统计局公布的70个大中城市房价数据，当年5-7月，唐山新房销售价格指数分别上涨15%、15.3%、16.1%。8月份，唐山房价领涨全国，新房销售价格指数同比上涨15.4%，二手房同比上涨14.6%，仍延续此前的上涨态势。

此外，2020年上半年，唐山土地拍卖市场也是“地王”频出。当年5月8日，荣盛以4.85亿元拿下凤凰新城一幅土地，溢价率43.25%，楼面价14010元/平方米，成为汤山新“地王”。仅一个月后，唐山金融中心北侧70572.05平方米土地成交，隆基泰和以20.32亿元、溢价率34.45%、楼面价约1.6万元/平方米再次刷新唐山“地王”纪录。

2020年9月28日，唐山被住建部约谈后紧急调控，发布《关于加强房地产市场调控的通知》，表示将实施“支持合理自住需求，抑制投机炒房，加强房地产金融监管”等措施。之后再加上楼市大规模降温，唐山房价一夜入冬。

当地人:降价的大多是高价房。

安居客数据显示，自2020年10月以来，唐山房价累计下跌8.4%。2021年8月，唐山市政府约谈华润、中海、万科等10家房企负责人，原因是房企竞相降价，要求其不得恶意降价，否则不予网签。

该研究院数据显示，2022年5月，唐山新建商品住宅均价为8606元/平方米，环比下跌0.42%；二手房成交均价11027元/平方米，环比下降0.84%，同比下降6.65%。已经跌了15个月了。

“最近我被一个中介刷屏了。我朋友圈的每一个标题都是‘失踪’、‘惊爆价格’、‘失血’这几个字。图中要么是双拼要么是独栋别墅，要么是200多平米的平层。感觉就像在啜饮食物。”准备在唐山定居的90后小伙毛里昂告诉记者。他曾经在唐山街头看到一个巨大的广告牌，上面写着“绝不降价”，但他不知道这个牌子是什么时候消失的。如今，没有人住在这栋楼里。

今年7月5日，唐山住房公积金管理中心公布了“全家一人购房”政策。该政策不仅适用于住房公积金贷款购房，也适用于公积金职工商业贷款。新政策将在发布10天后实施。

唐山住房公积金管理中心表示，该政策有三个“黄金点”:一是有助于解决新市民、青年群体和退休人员的住房需求；二是提高住房公积金贷款额度；三是唤醒“睡眠基金”，把家庭的“暗补”变成使用住房公积金的“明补”。

这只是唐山今年出台的众多楼市刺激政策之一。此前，唐山已出台多项政策，涉及取消商品房买卖限制、公积金贷款调整、购房商业贷款调整等。

手术后，唐山楼市仍在下滑。乔松告诉记者，2022年6月的第四周，唐山楼市二手房挂牌价从9850元降到9835元，一周内降了15元，还在继续降。

然而，乔松和他的许多客户一样，仍然买不起理想的房子。“客户普遍反映唐山房价不低。现在都说唐山房价已经跌到谷底了。其实降价的都是高价房，很多总价都在百万以上。我想买的学区房价格只降了几万。就像玛莎拉蒂打八折卖，以唐山一般的收入，你买不起的还是买不起的。”

6月6日，唐山市统计局公布了“2021年唐山市城镇单位就业人员平均工资”。2021年，城镇非私营单位就业人员年平均工资85892元，城镇私营单位就业人员年平均工资51669元，规模以上企业就业人员年平均工资76979元。

乔松说，由于房价连续几个月阴云密布，一些刚需客户已经停止交易，准备观望一段时间。现在我每天的工作时间都用来作秀，几乎没有成交。“有一个客户，看了两个月，最后决定在广州买一套同样价位的房子。他给出的理由是‘考虑到城市的长远发展’”。

乔松还简单地建议顾客，“如果你能晚一点买，那就晚一点。估计还能省点钱”。他是基于5月份唐山新房的供应表现。

中国手指研究院数据显示，2022年1-5月，唐山主城区共成交新房95.33万平方米，同比下降18%，成交规模仍处于近三年同期较低水平。5月份，唐山新建商品住宅均价为8606元/平方米，环比下跌0.42%，新房成交均价短期内仍处于下跌阶段。二手房方面，5月唐山二手房成交均价11027元/平方米，环比下跌0.84%。自2021年1月以来，成交均价已连跌15个月，同比下降6.65%，环比上升0.56个百分点。

根据唐山世联行的数据，截至5月份，唐山主城区有效库存去化周期高达71.01个月，房子卖完需要近6年时间。

据乔松观察，委托他出售二手房的投资者逐渐增多。大部分早在2017年就买房了，起拍价低。现在卖还是有利可图的。多数房主也表示，如果全款付清，房屋总价可以适当给予优惠。

另外，市场上的房子越来越多，但是城市里的人口却越来越少。数据显示，截至2021年底，唐山常住人口769.7万人，比上年末减少2.15万人，是全国为数不多的人口负增长前30名城市之一。

如何留住人才，成了唐山发展试卷上的一道必考题。近期，唐山出台了一系列利好政策，包括取消路南区、路北区、高新区商品房限购限售政策；调整购房商业贷款政策，首套房贷利率降至4.25%，二套房贷利率降至5.05%。

同时，本市公积金贷款最高额度提高至80万元，购买绿色建筑标准二星及以上的新型被动式超低能耗住房。贷款额度已升至96万元，“凤凰蔡颖”人员最高贷款额度为100万元。FTZ曹妃甸地区引进高端创新人才贷款额度120万元。

乔松感叹，作为土生土长的唐山人，离开家乡工作生活的朋友越来越多。从今年开始，他也有了送孩子出去读书的想法。但最终，是他对大家庭的怀念和对这座城市的热爱让他退缩了。

(应受访者要求，文中均为化名)

编辑|杨琳

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