2021年楼市风向瞬息万变。上半年楼市蒸蒸日上，充满美好预期，欣欣向荣；下半年调控轮番，大势急转，市场分化愈演愈烈。在有房不炒的前提下，从中央到地方，楼市正在走向新的局面。

冷热交替中，合肥楼市即将迎来2022年。房价走势如何？置业有哪些策略？第一楼市新媒体联合业内权威机构发布2021合肥年度总结报告！

沉重！合肥二手房年度涨跌榜出炉。

十大“领先”和十大“领先”社区被曝光，

一、合肥二手房年度涨跌榜出炉。

10大“领涨”和10大“领跌”社区被曝光。

2021年合肥二手房涨跌幅度很大，热门区域二手房一度冲到5万+/m2。

随后，在4.6新政、国八条、二手房指导价等政策的压力下，二手房价格开始下跌，成交量也跌至冰点。

现在年底到了，合肥九区二手房涨跌情况如何？该网站盘点了年度数据涨跌榜。让我们一起来看看:

来源:安居客(下同)

通过以TOP10为首的城市二手房，我们可以看到:

1.增长较快的小区多分布在政务、蜀山、滨湖、包河等区域，有优质学区加持。

其中蜀山规模最大，有5个社区上榜，政务3个，滨湖和包河分别有1个上榜。

2.领涨TOP1的小区是滨湖保利海五月花A区，一年内房价从2.8万/m2涨到4.6万/m2。

现在受市场环境影响，滨湖大部分小区都处于高位横盘阶段。虽然很多小区挂牌价高达4万+，但实际成交价普遍低于挂牌价5000元/平方米。

宝城、万达等多个小区分别有2.3万、2.4万的成交案例。

3.蜀山安居苑小学+50中学的学区房，年初房价大多在2万+左右的水平，在市场的带动下，来到了3万+，所以整体涨幅比较高。

再来看合肥的10大跌幅:

通过全市二手房领跌TOP10，我们可以看到:

1.可能很多人都很惊讶。落差最高的其实是合作经济广场，是一个很美好的学区房。根据安居客的数据，这个小区的均价确实从6.2万调整到了4.9万。

然而，实际情况并非如此。主要是二手房平台不显示5万/m2的房源，合作经济广场均价一度超过5万，自然会受到限制。

而且据我们网站了解，这个小区目前出货的二手房非常少，只有在中介认识的几套对外销售，单价在6-7万左右。

从Lianjia.com也可以看出，目前在售的二手房都是40年楼龄的公寓，单价只有11000/m2。

2.其他主导社区相对正常，分布在新站、瑶海、吴征、庐阳等多个区域。，而且大部分都是老小区或者40年的公寓，房子比较老，没有优质学区。

二、合肥九区十佳社区曝光

让我们来看看按地区来看，引领涨跌的10大社区。

1.行政区

2021年全年，行政区房价相对坚挺。从挂牌价来看，环境好的小区房价基本站在4万+甚至5万/m2。

虽然在二手房指导价的压力下，部分房源的成交价已经降到了4万以下。比如凯旋门已经有几套3万+成交的房子，但不可否认的是行政区的房价还是比较坚挺的。

全年以来，领涨TOP1的小区是水磨兰庭北区，一个曾经8万/m2的房子被业主挂掉直接下架，房价最终领涨整个政务的神话小区。

其次是imore公寓、汇林阁西区、岸上玫瑰、凯旋门等小区。实地调查后发现，70年楼龄的带小户型公寓的小区，房价普遍上涨非常快。

在行政区单价高的环境下，很多购房者选择户型较小的产品。

让我们来看看领先的住宅区。全年房价下跌的住宅区只有5个。

1.降价的五个小区分别是监狱生活区、金湾大院、和谐家园、姚公新村、四方北区等。

2.房价下降的小区多为老旧小区，本站盘点发现，即使是天鹅湖万达等位置非常好的40年商业公寓，房价也一直在下跌。

2.滨湖区

目前滨湖二手房处于横盘阶段，大部分二手房东不愿意接受房价下跌的事实，依然挂在4万+的高价，倒挂板块还有1万+的新房。对于买家来说，巨大的差价摆在面前，他不会是接盘者。

几个真心诚意卖的二手房东已经在悄悄出货了。所以我们在市场上看到很多现象，比如“宝能2.3万/m2”、“万达蓝湖花园2.4万/m2”、“信达公园3.1万/m2”。

基于指导价是“现有挂牌价的7折”的猜测，这个成交价更符合市场。

我们来看看年增幅较高的前10个社区。榜上有名的有保利、招商、新城等小区。基本上以前挂的价格都不高。随着市场的变化，平均价格达到了4万左右，所以涨幅很高。

年度涨幅较快的住宅区是保利海五月花A区，涨幅1.8万/㎡，不仅领涨湖滨，更是领涨全城。

金泉小区，滨湖明珠等的房价。在四中+师范学区房都有一定程度的上涨，而文华阁、书香门第等高价小区房价上涨相对较慢。

在省府板块价值的带动下，如新城大都会、招商雍华府、省府东部招商雍等，价格涨幅相对较高。

让我们来看看正在下降的居民区。除了滨湖汇园的景点，其余都是商住楼，不值一提。

滨湖花园作为46中+师范的双学区，年初开始，均价超过4.2万，高于文华阁和书香门。

但下半年，在首批16个学区房指导价的压力下，房价逐渐回归理性，目前均价在3.5万左右。

除了汇源，46中+师大附小学区，房价都有一定程度的回调。

3.高新区

高新区，像滨湖，今年的二手房也很火，比如习字曼城，望江台，蓝光金庸半岛等，在部分投资人的炒作下分别高达3万+和4万+。

然而，在不断变化的市场条件下，目前的高科技二手房市场也处于横盘阶段。比如习字曼城、望江台等。，虽然价格3万+，但实际成交价只有2.2-2.4万左右。

但高新区有一个区别，就是新的高新住宅依然供不应求，随着产业的进入，购房需求依然在持续增长。在这个前提下，高新区的二手房成交量还是比较可观的。

我们来看看高工半年度二手房涨跌榜:

1.相比湖滨、政务，高新区的房价涨幅相对理想，金豪悠活城排名第一，差价7876元/㎡，阳光御湖花园排名最后，房价涨幅1397元/㎡。

2.6月18日学区房划分后，部分品质和环境较好的小区，如保利西山的林宇、徐汇湖的朱元等，部分业主将挂牌价调整至近4万/㎡。

但随着市场环境的影响，很多小区的价格已经回调到3万+/㎡。

3.HKUST附中学区房源还是比较坚挺的，比如金豪优活城，郭萱K贾茜等小区，价格涨幅还是比较高的。

1.从指数表可以看出，碧海山庄、环东小区北区等小区近一年来房价跌幅相对较高；

2.数据证明，大部分高科技住宅区的房价相对稳定，即使部分住宅区的房价在下跌，但跌幅相对较低。

4.蜀山区

蜀山区有大量二手房，上引50中+安居园小学学区，下引房龄较大且无优质学区的二手房。

同益居、惠南苑等二手房小区将在2020年上涨到一定的高位，今年以来房价一直比较平稳。

通过以二手房为首的TOP10数据表，我们可以看到:

1.在兴业苑、安居苑西村、邮电新村、韩佳城市森林南北区等小区，价格涨幅较高；

2.即使是垫底的光明花园，价格涨幅也达到了4474元/平方米。

1.蜀山路小学、岳西新村、正创西景园等住宅小区。在过去的六个月里，房价出现了相对较高的跌幅；

2.整体来看，下滑的二手房小区多为老旧小区，房价低，无优质学区。

5.庐阳区

庐阳作为优质学区资源最集中的区域，也颇受市民关注。四中、四十二中、南小学、安三小学等学区房价也一直处于高位。

盘点今年十大上升和下降趋势，我们发现:

1.团结新村、人民巷21号、博悦·庐州公馆占据前三名，涨幅分别为9000+/㎡；

2.新闻出版局宿舍排名最后，涨幅3372元/平方米；

3.可以看出，优质学区房加持小区的房价依然坚挺，保持在稳中有升的水平。

1.合作经济广场意外出现在TOP1的龙头位置。具体原因之前已经分析过了，这里不再赘述。

2.可以看到，龙头住宅区多位于庐阳北部板块，环境、学区、物业等方面都比较一般。

当然，学区房是决定房价的重要因素。

6.包河区

包河地区分布广泛，二手房市场也很巨大。中本、屯溪路小学、青年路小学附近的48个学区房属于房价第一梯队。

我们来看看包河二手房的跌宕起伏:

1.近一年涨幅最高的小区是二里河小区，涨幅为1.54万/㎡，其次是新苑小区、金湾嘉园等，涨幅相对较高；

2.房价下跌的小区有万度汇韵、通江新村、东风新村等。，但降幅相对较低，基本处于稳定状态。

7.经济开发区

今年经开区受滨湖、包河热量外溢影响，热度也很高。

但下半年，随着华润、招商等纯新盘的上市，以及168取消直升机、学位制、指导价等政策影响，二手房交易量也降至冰点。

通过领先前10名的表格，我们可以看到:

1.翰林公馆、金星家园、华地润园等二手房占据涨幅前三，但涨幅基本发生在上半年，下半年房价有一定程度的下降。

2.6月份学区划分后，直升飞机的取消对168学区影响很大，尤其是南校区学区滨湖千城等区，房价有一定程度的下降。

1.领跌数据表中，国药花半里1月均价4.7万，处于高位。年底房价降到4.1万/㎡，跌幅还是比较大的。

2.其他小区的降幅相对较小，大多是没有学区房的老二手房。

8.新站区

今年新站地区受土地拍卖+新房备案价格上涨影响，二手房也有明显上涨趋势。

大部分小区的二手房挂牌价在1.4-1.6万之间。

1.从表格数据可以看出，七里塘板块、长湘张原著、禹州中心城等住宅区均价基本接近2万/m2；

2.目前陶冲湖和少泉湖的二手房大部分还在1.6万左右。后续城市建设完善后，房价应该会有一定的提升。

9.瑶海区

今年瑶区很多投资客都在炒38中+和小海德季度学区房、保利西悦公馆、定远公馆等小区，均价3万/m2。

从链家网的房源来看，在售的二手房非常多，价格都在3万以上。对于买家来说，一定要小心高位接盘。

总结

通过对二手房涨跌的盘点，我们可以总结出几个规律:

1.优质学区房升值潜力还是很大的。

买二手房肯定比新小区更可取，但如果学区够硬，老小区也是可以的。但由于房龄原因，是否会升值空存在疑问。建议选择小户型的房子，最好挂学区房的70年户型。

2.地段衬托价格，行政区和湖滨区还是香的。

地段在一定程度上决定了城市的配套，直接影响房价。建议二手房购买第一梯队为政务区，第二梯队为滨湖区、庐阳区，第三梯队为蜀山区、高新区、经开区、包河区，第四梯队为新站区、瑶海区。

3.价格的低迷也可以弥补上涨的趋势。

假以时日，如新的车站和其他新兴领域，价格将在一定程度上增加。