我最近在做一个关于不同城市的专题。

我正好有个朋友李，来厦门四年多了。前两天和他聊了几个小时，为了发布更多关于厦门楼市数据的信息。

这是一个房价惊人的地方，神奇的是很早就达到了高不可攀的价格。

极度的差价，岛内外购买力和生活的差异，也是这座城市高房价神奇的另一面。

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厦门岛内10万，厦门岛外2万，差价8万。

事实上，厦门的平均房价一直排在全国第四。除了北上广深，全国房价最高的城市是厦门。

来源:中国房地产市场网

我梳理了2011-2021年厦门楼市的价格变化。

从2011年初的1万到2021年的5万左右，这10年厦门房价涨幅在5倍左右。

其实厦门的房价并不是一直这么高。

2008年，受全球经济泡沫影响，厦门房价跌至6000元/平方米。楼市调控政策出台后，房地产开始复苏。

2011年厦门房价已经恢复到金融风暴前的均价一万多，此后一直处于上升趋势。

同时对比上海近十年的平均房价，你会发现厦门和上海的房价差距越来越小。目前厦门的房价已经超过了5年前的上海。

厦门楼市这十年，坎坷不断，有低谷，也有高峰。不像上海，房价可以保持稳定增长。

其实支撑厦门房价的是岛内。

从2015年到2020年，厦门岛内新房均价一路攀升。短短5年，岛内房价从3.6w/㎡涨到6.3w/㎡，涨幅近2倍。

来源:克里

思明是岛内核心区域，市政府和实验小学周边两个板块最高房价7-8万/㎡。

来源:链家

因为这里有最好的教育资源，比如实验小学，厦门大学，还有鼓浪屿，环岛路等旅游资源。...

在岛的另一个核心——湖中，五缘湾板块最高均价6.6万/m2，靠近岛的边缘板块最低价4万/m2。

现在岛上很难找到均价6万以下的新房。目前在售的最贵新盘是思明区筼筜湖附近的帝景苑，单价已经超过14w/m2。

比如湖里区五缘湾的五缘湾玺项目，价格也是7.1w/m2。

其实岛内的二手房更离谱，尤其是学区房。链家在线实验小学附近的房源单价超过20w/m2。

“中国房价报价网”数据显示，截至2022年3月，厦门近一个月挂牌二手房均价为50851元/平方米，在全国仅次于上海、北京、深圳。

福州挂牌均价27782元/平方米，厦门二手房均价是福州的近两倍。

当你向岛外看时，情况会有所不同。

目前岛外二手房在3w/㎡左右，新房均价也在3w/㎡左右，一套二手房没有明显倒挂现象。

来源:链家

尤其是岛外的同安、翔安地区，盘内价格一般在2-3w/㎡，比较适合刚入门。但是这边还处于待开发状态，配套资源相对匮乏。

相比于岛内，岛内更像是一个真正的二线城市，甚至是一个弱二线城市。

所以总体来说，厦门岛内和厦门岛外的物价差距就像上海市区和郊区的差距。很神奇，但也是事实。

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这么大的差价是因为岛内外土地资源的差距。

厦门是我国为数不多的既有陆地又有岛屿的城市。

厦门岛外有思明、湖里六个区，厦门岛外有集美、海沧、同安、翔安四个区。

厦门的中心是岛，岛只占厦门整个面积的十分之一。不仅岛小，而且不能像陆地一样扩张，可利用的土地有限。

这种特殊性也导致了岛内外资源的不同性质。

关注厦门，你会发现厦门岛内每年供应量都很少，2013-2018年连续5年断供。

最夸张的是，思明区连续十年无地可拍。在过去的十年里，岛上只拿走了19块土地。

地价高，体量小。厦门岛内十年平均楼面价约5.2万/㎡，总体量约200万平米。岛内十年相当于厦门一年的供应量。也说明了厦门岛内土地的稀缺。

2019年土地市场回暖后，岛内全年仅成交3宗地块。当时最高楼面价已经超过45000平米。

2021年，岛上的地价已经多次刷新全市单价，近7万平米。

为防止房价涨幅过大，2022年厦门部分地块采取“限房价、限地价、竞建”的方式出让。

在两次集中土地拍卖中，土地拍卖的楼面价均低于之前，岛内地价重回字头4。

楼面价虽然降了，但不代表新房房价也会降。

按照岛上7万平米的住宅限售价格，未来开发商很可能会按照限售价格销售。

由于岛上土地稀缺，许多开发商设法竞标土地。本质上是地价高导致成本增加，房价很难降下来。

反观岛外，厦门一直是供应大户，每年厦门卖的地有一半以上是岛外的。今年两次土地拍卖成交的18宗地块中，岛外地块有9宗。

但岛外土地拍卖价格与岛内相差甚远，一般在2万平方米左右，与岛内价格相差较大。

本质上，土地资源的稀缺性决定了岛内外的价格差距。到现在，岛上的开发越来越稀缺，从根本上推动了房价的上涨。

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岛上的价格取决于富人的购买力。

厦门岛也是福建省的富人区。为什么本地有钱人更喜欢在厦门买房？

首先，福建人有钱。

这可以追溯到福建省的发展史:福建人是中国最早的一批水手。

因为福建有很多地形山地不适合耕种，但地理位置是沿海，所以当地居民为了谋生会选择下海经商。

来源:南方周末@乐友志

事实上，福建商人出海经商要比中国早得多，唐宋时期就开始了。改革开放至今，已有410多万闽商走出福建。

福建人把生意做到了极致，从最开始的做丝绸，到做杂货零售生意，还有华侨社区开的餐馆和自助餐店。...

但是福建人家庭意识很强，通过亲戚带亲戚，一个一个带出去。在外面一起学技术后，回老家发展。

在首批海外经商群体中，前十大富豪中福建人占了一半以上。但是很多长期在海外漂泊的人需要一个舒适的家，所以福建人有买房的情节。

还有一个明显的特点就是家庭价值观更重，家长更愿意给孩子带来更好的教育资源。

所以福建有经济来源，看重教育的父母都会选择送孩子去厦门读书，所以父母在泉州做生意，孩子在厦门读书的情况非常普遍。

这也是厦门实验小学的学区房比其他房子甚至其他学区房涨幅更快的原因。

包括中国最美的厦大本部，三甲医院，重点企业也都在岛内。

来源:南方周末@乐友志

另外，厦门作为中国为数不多的海岛城市，气候和自然资源都很好。

夏天持续七个月。从厦门大学到会展中心，有一条环岛最美的路，也是海岸最美的一段，每年都吸引很多游客来这里。

来源:小红书@来源両両両両両両両両両両両両両両両両