今天跟大家说一件很重要的事情，但它总是被买家忽略。

让我问你一个问题。一个地方的规划和你买房实际能得到什么有关系吗？

肯定是的

因为你买房得到的是一个区整体资源的总和。

但是如果一个地方有规划，是不是说在这里买房就能拿到？

好像你这么一说，很多人心里就咯噔了一下，好像没那么坚定了。

的确，这里有两个问题。

第一个方案落地有没有打折的可能？比如计划学校、合格学校、计划业务、品牌等级业务，大量的计划在落地过程中存在各种变量。

第二个方案确实存在，只是时间可能会不会推迟。一年内开通一条地铁和五年内开通完全是两个概念，同样的规划是先启动住宅还是先启动配套，也是两个层次。

这种解读，是不是有点感觉，好像是这么一回事？

这些背后的关键其实是对行政区城市管理能力的考验。

一个行政区的组织团队能力决定了规划会如何运作，规划落地后会不会变形。

这就是为什么我们在售楼处看规划是好的，但是随着时间的推移总会有变数，这一切都会在二手房市场实现。

所以今天我就跟大家聊聊这个小切口，关于如何看待不同区的城市管理能力。我希望你能买一个好房子和一个很好的未来。

01

上海不同行政区能力有强弱之分吗？

当然，而且还不小。

在上海的几个行政区中，我个人认为闵行在城市管理上对普通个人是最仁慈的。

这个行政区给我最大的感受就是对于片区的发展，闵行有一个特点就是先开始配套房，再开发房，所以给了买闵行的居民很强的安全感。

最近闵行几个开发区都是这样。

整个华漕一开始开发住宅项目，教育系统就定义好了，定下来了，那家大超市在一片荒地的时候就先开了。路宏湾受欢迎的一个最重要的原因是这里的配套设施给了外国顾客进口的信心。

包括旭辉江山将坐落的浦江，在住宅地块还没开发的时候，万达也来了。住宅地块卖了一年，现在开发后续项目。

事实上，这样的顺序发展实际上决定了管理的发展模式。

这也是闵行成为上海最年轻路段之一的原因。无论是年轻人还是外来精英都愿意在这里扎根，这个城市的运作逻辑给了他们安全感。

包括去看看闵行的教育招生制度。

闵行和浦东、嘉定、金山一样，坚持以人为本、以户为主的原则。这个政策既规避了很多纯学区房政策，又让很多新上海人愿意落户闵行，就是这个原因。

仔细想想闵行的每一个路段。

从当初起步的莘庄，到神奇的七宝、国际古北，再到浦江、颛桥，再到最近很火的华漕，还有刚刚卖地的顾美，他们是不是各有特色，没有明显的短板？

这是一个行政区的智慧和软实力，买闵行的朋友本质上获得了这样的安全感。

同时，浦东虽然不一样，但是对于区域运营有自己的节奏。

浦东的高管理能力在于整体区域发展打破了环线理论，使得板块发展相对均衡(延伸阅读:浦东房价看不懂)

浦东注入的逻辑也是区域自身的基因，是偏执的产业驱动。

整个浦东发展的驱动点来自各个行业:张江、金桥、外高桥、唐镇...

是产业的平衡导致了浦东房价的平衡。产业的均衡也让浦东的人口分布更加均衡。不可能横跨半个城市去上班。你总能在工作集中的区域找到你合适的居住区。

当然，由于浦东是一个可以从一张白纸起步的地区，这个想法可以实现。

现在我来看看整个浦东90年代的规划理念。说实话，上海很多地方我都会杀。一会儿我会和你认真的聊一聊。

一张蓝图干到底，为浦东今天的发展注入了好的基因。

这种优势使得浦东在后发上依然保持着自己的优势，整个交通网络依然有很大的想象空间空。

02

行政区弱的地方，不是真的弱，而是在挣扎和彷徨中错过了各个时代的红利。

最典型的就是普陀。

之前和大家分析过为什么普陀会成为市中心房价最低，是多种因素共同作用的结果(延伸阅读:为什么普陀是上海房价最低的地方)

普陀最大的遗憾是真如错过了2005年，所以真如也错过了城市副中心，被古北取代，现在被大虹桥取代。

因为没有合适的时机，让口号再喊也没用，因为发展的红利已经不在普陀了。

整个普陀只是因为没有核心区，变成了上海市中心的全面平庸和低房价。

2019年，行政区财政收入首次被崇明超越，成为倒数第一。

人口结构也变得极度老龄化，几乎2.5个人就有一个60岁以上的老人。

所以要看一个行政区域的能力，可以看这个区域最好的地方。它发展起来了吗，因为它代表了这个地区最有价值和待遇的地方？

比如你看闸北，最好的地方是大宁。如果大宁能起来，整个闸北也不会太差。

看宝山。最好的地方是大华板块，离市中心最近。一部分被切割成中环，但发展平淡无奇。

最好的地方代表了这个地区的发展。如果网上的地方没有给你足够好的想象空间空，那也代表了你所在区域的极限。

03

因此，一个好的地方规划和管理往往有几个特点。

首先是会有更多的年轻人和更多的工业人口。胸怀大志。杭州是怎么起来的？不是有一群码农在支持吗？所以这个特质很重要。

第二个商业套餐已经出差价了吗？

如果没有细分各种小众业态，所有的配套设施还是大盒子，也说明这里的消费水平还是很原始的。

最后一个也可以看看房价。

一个号称同环线最低的地方，不代表低洼。可能是最便宜的，所以应该比别人低。

如果一个行政区域出现了几个绝对的高房价，说明房价的梯度已经开始出来了，这一定是城市管理有效的结果。

我不会说任何冒犯别人的话。上海有不少地方大饼比真饼多。请多关注他们，也可以一对一咨询我们的咨询师。

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04

好了，我来教你三个细节，如何快速判断一个行政区的管理能力。都是我自己的经历，大家理性看待吧。

先看看有没有一个行政区会把拆迁工作交给开发商。

你为什么这么想？这其实是城市发展最难也是最不可避免的部分。

我说很多地方的发展没有错，但是我错过了时间。不是说交给开发商不好，而是时间因素交给开发商。

房企没有问题，但城市发展可能存在变数。如果一个区域的拆迁是开发商主导的，那么这个区域出现变数的可能性就越大。

当年，长江实业贸易的贵人场，成为真如发展的最大变量。

还有一个很重要的因素，开发商如果做拆迁，毫无疑问会下意识的把房子往前开，然后带动配套。这种模式对他们来说更安全。

但这也是城市发展的一个缓慢步骤。

所以，我个人先捶一下这个行政科。

第二，我看看行政区域内有没有成功的产业运营能力。

事实上，工业园区是最接近一个城市运营能力的模块。如果一个地方有一个好的工业区，那么该部门的发展不会差。

长远的产业园区发展会反哺一个城市的各种经验积累，其他地方的板块发展也有很多参考样本。

最近大热的前滩，一级开发团队来自陆家嘴集团，而曾经经营过漕河泾的团队，成立临港产业，然后进入自贸区进行全域开发。

还有金桥和张江...这些运营商所在的区域都有，能力一定不弱。

第三，下雨天我会注意一个地方的排水。

都说排水系统是一个城市的良心，但背后说的却是三通一平实施时城市发展中的“隐性”工程。

市政系统是怎么做出来的？你分不清是做的好还是做的随便，但是下雨的时候你能看到。

大家看看这张照片。是上海的一个雨天拍的。

你会不会觉得奇怪，为什么下大雨的时候道路都是湿的，而人行道却是干的？

其实是因为这部分人行步道是用海绵材料铺成的，这样积水可以很快排干，这样在雨中走在这里就不会把鞋弄湿了。

排水系统做得好的地方，地区的发展一定是好的，因为领导班子是有良心的，是为老百姓考虑的，是为地区的长远发展考虑的。

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大概就是这三个，如果三个都没错，这个地方的未来一定会超出你的预期，99%不会有意外。

所以买房子一定要问住在这里的原住民，问他们对这个地方的态度。基本上在回答的第一句就能看出一二。