记者|牛巍

为了减少债务，近年来一直在出售资产的金融街也将北京核心区域的酒店出售给了控股股东。

4月1日，金融街(000402。SZ)公告称，已与控股股东金融街集团签署《股权及资产转让协议》，向集团出售北京金融街丽思卡尔顿酒店，交易价格约为10.8亿元。

公告显示，通过本次出售，预计公司将实现合并层面净利润约7.6亿元，有利于优化公司自持物业结构，提高公司自持物业板块整体盈利能力，回笼资金，优化公司偿债能力。

3月30日晚，在签署出售交易的当天，金融街发布了2021年度业绩报告。

年报显示，2021年，金融街实现营业收入241.55亿元，比2020年增长33.3%；归属于上市公司股东的净利润约为16.43亿元，较2020年下降34.25%。

金融街是以商业地产开发运营为主营业务，以京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游为主要城市的国有控股公司。业务方面，主要由房地产开发、物业租赁、物业管理三部分组成。

房地产业务贡献了91%的业绩，营业收入218.6亿元，同比增长38.3%，毛利率16.6%。其中，住宅产品实现营业收入198.7亿元，毛利率14.8%，商业产品实现收入19.9亿元，毛利率34.5%。

2021年，金融街实现销售合同额339亿元，同比下降16%；销售面积175万平方米，与2020年持平。

从区域来看，京津冀和长三角的销售金额占60%。成渝销售面积最高，但销售金额比京津冀和长三角少一倍，占比14.26%。

随着写字楼市场的整体回暖，金融街的物业租赁业务有所回暖，营业收入17.5亿元，同比增长5.1%，毛利率87.3%，与2020年基本持平。

其中，重点办公项目的入住率稳步上升。如金融街中心年底签约入住率达97%，金融街购物中心等商业板块客流和销售额分别增长32%和33%。

涉及酒店/文旅的物业管理业务较2020年增长27.2%至4.2亿营收，但毛利率仍为负(-6.1%)，较2020年上升16.6个百分点。重点项目慕田峪长城游客量同比增长37%，经营业绩较同期明显回暖。

截至报告期末，金融街现金短债比率达标。虽然剔除预付款后，资产负债率和净负债率有所改善但未达标，但公司仍踩了两条红线，属于“橙档”房企。

2021年，金融街债务总额由2020年的1294.03亿下降至1221.85亿，负债率下降2.33个百分点至74.15%。年内，公司经营性现金流也大幅缩水，达到38.93亿，同比下降60.64%。

2016年以来，金融街由于在全国的大扩张，负债率连年攀升。为保住“红线”，金融街从2020年下半年开始不断进行资产转移。

2020年，金融街与北京中信地产协商解除北京中信城B座合作协议，收回预付款86亿元。之后通过出售冯轲中心项目股权和债权收回了约22.32亿元的现金流。

2021年，金融街将北京金丰万盛置业有限公司100%股权及债权转让给中华保险股份有限公司中国平安人寿保险公司，退出37.09亿元。9月，金融街挂牌转让子公司德盛投资100%股权及相关债权，转让价格为15.75亿元。

德胜投资运营持有德胜国际中心部分物业，位于北京市西城区德胜门外大街83号，总建筑面积约22.95万平方米。德胜投资运营控股中心部分占地约38000平方米，经营业态包括写字楼和商业。

加上10亿出售丽思卡尔顿酒店，过去两年金融街出售资产所得资本总额超过170亿元。

金融街年报中表示，2021年将积极调整销售策略，加大销售回款和“资产处置”力度，控制支出，减少负债。从其目前的负债规模来看，今年将继续出售资产。

据了解，金融街还通过发行公司债券和中期票据以及向金融机构借款等方式筹集了期限合理、成本较低的资金。2021年，金融街发行了6期公司债券，总额为99.3亿元，以及7.3亿中期票据。

4月1日，金融街发布公告称，公司2022年第一期公司债券即将上市，发行总额11亿元，年票面利率3.48%。

得益于多次融资加持，金融街并没有放弃在拍卖市场的机会，这也是其现金流减少的重要原因。2021年，金融街收购上海、无锡、天津、嘉兴、昆山、固安8个项目，新增项目规划建筑面积95.4万平方米，股权投资约65.3亿元。

截至2021年底，金融街总可设定规划建筑面积1651万平方米。在建项目主要是武汉金悦府和东莞金悦府。

对于2022年的投资策略，金融街指出，将抓住土地市场的周期性机会，加大城市更新、并购、合作开发等方式，通过股权合作提高资金周转效率。