以下文章来自盈科(深)律师事务所，由刘少文律师撰写；本文版权归作者所有，转载仅供交流学习。如有异议，请私信联系我们删除。

近两年由于经济不景气，市场上出现了很多被法院拍卖的房产，其中住宅商品房是主要资产(以下简称“法律意义上的拍卖行”)。由于供不应求、企业主经营不善、债务人还债等原因，很多拍卖行都具有投资或实用价值。今年年中，客户看中了淘宝上发布的一套三四线城市的房子，有意购买，于是委托这位律师提供从尽职调查到过户的法律服务。现分享如下:

一、尽职调查

只有参照法律项目尽职调查的工作原则和方法，收集数据，调查委托项目情况，提示风险，才能做好后续认证工作。

1.了解淘宝网上法院公布的房屋拍卖资料。

根据淘宝的具体链接，查看法院的招标须知和招标公告。内容基本分为两部分，一是标的物基本信息，二是拍卖过程中的风险提示。这些话都要仔细读，要探究其中涉及的问题和风险。例如，关注的领域如下:

(1)房屋产权证编号。本委托书中的产权证编号为:粤(20XX)XX房地产证号。XXXXXXX，其中使用了“房地产证”，与通常的产权证编号不一致，应注意。法院确认后发现，该房屋只是进行了预告登记，并没有正式的房产证，所以可以办理两个手续。

(2)原产权证明。这份委托书里，没有产权证原件。你可以问一下该楼的其他住户，或者问一下当地的房屋中介，该楼其他住户的房产证是否办理成功，从而确认开发商是否缴纳了土地税，产权证是否办理成功。

(3)权利限制。主要核实法院和抵押权人的查封情况。因为债权人的主要问题涉及到债权来源是银行按揭贷款还是民间借贷。如果是银行按揭贷款，这个购房的还款对象是银行，手续和法律纠纷比较少，比较简单；如果是民间借贷，就要考虑后面的债权人配合办理手续的可能性。

(4)标的物的现状。注意房屋用途、权利性质、权利类型、土地用途、是否已腾空空、租赁情况等。如果房子的用途是市场化商品房，说明房子是商品房，而不是军产权房、商业用地房、小产权房，市场流动性比较好。如果房子已经腾空空没有租客，交房的时候可以减少很多麻烦。有的法院还会宣布由法院负责腾退房屋，每个法院的承诺都不一样，具体看法院公告。

(5)所有权来源。房产权属来源为预购商品房预告登记，证明房产证未成功办理，只办理了预告登记。这里值得注意的是，预告登记时间与房屋拍卖时间间隔5年，时限不短。我们应该充分重视认证风险和税收风险。

(6)对主题的介绍。包括建筑面积、登记日期、建筑楼层等。，看是否符合客户的实际居住或投资需求。

(7)拍卖过程中的风险提示。竞价公告中的内容基本都是固定版本，涉及竞价规则、交易规则、拍卖费用、税费、过户费用(包括过户登记费、税费、物业管理费、水电气费等。)以及拍卖过程中可能出现的其他风险。买家需要仔细阅读。

2.了解房子的其他基本信息。

这部分是关于房屋实体的调查，比如住宅小区的情况，开发商，物业公司，债务人的债务，房屋在整个住宅小区的位置，房屋的具体朝向，房屋的具体装修等。，都涉及到所购房屋的居住价值或投资价值。

3.向相关部门咨询注册流程。

拍卖行的二手房买卖手续和市场上的差不多。都要交税，过户。因此，两个主要部门，税务局和房地产中心，将参与这一进程。你需要提前和这两个部门沟通，了解文件和流程。

(1)咨询当地房产中心办理过户所需的手续和材料，确定当地购房政策是否有限购要求。咨询前先去当地房产中心官网查询一手房和二手房交易的证件要求和办理流程，以防一些资料无法提供，比如购房合同、发票等重要证件。其中，当地房地产中心提到，要求开发商提供房地产申请表。此时，律师要向开发商咨询，充分取得开发商的配合，这是本次认证的重要步骤。

(2)咨询地税局一手房契税和二手房过户所需的手续和资料，以及购房人名下持有或未持有房产的税负比例。同上，找税务局官网关于一手房和二手房交易的文件要求和办理流程。由于二手房税费构成复杂，需要提前搞清楚费用缴纳标准，提前评估税费成本，防止后期被动。

(3)向原开发商咨询所需文件及配合程度。律师要充分考虑到这部分工作的难度，因为这部分涉及到后期认证过程中所有文件的配合和提交。

(4)向执行法院咨询债权及房屋情况，如房屋情况如何，一审法院收到拍卖款是否会影响房屋的过户，是否会有其他权利人出来主张债权，拍卖费用由哪一方承担，法院多久能出裁定书等等。执行法院的回复。付款完成后，会在系统上点击房屋已出售，不得查封、过户。

(5)律师在获得上述基本信息后，应及时告知委托人办证流程，提示中间需要处理的关系、文件、问题、风险及解决办法，以便委托人最终决定是否购买该拍卖行。

4.实地访问

根据法院公告，可以提前预约法院，实地查看房屋情况。具体关注的包括楼层、景观、面积、户型、朝向、开发商装修、物业管理公司、小区绿化环境、人车分道、邻居占用、前业主债务等。

5.初步风险判断

至此，初步判断该房屋的重要风险为:该房屋为五年前的预登记房产，现在没有房产证，所以从预登记房产到房地产权属登记需要两个程序两个税，会高于一般房屋交易，开发商需要配合提供大部分证件。这时候沟通就有一定的困难，要充分考虑和意识到这些风险。

二、淘宝网上拍卖过程

1.在支付定金前，提醒客户，符合购房资格的购房人应提前7天准备好淘宝账户和资金或联系法院办理公司购房手续或公司委托自然人购房，详见拍卖公告。

2.按淘宝程序交定金，等拍。

按照法院公布的日期参加拍卖，按照法院公布的价格开始拍卖。结果没人拍到。这一次，它被拍摄下来。根据法院公布的参加第二次拍卖的日期，法院将原价降低5%作为第二次拍卖的起拍价。其实很多同城二次拍卖都是降价10%，仅供参考。这次是拍下并成交，15分钟后，网上拍卖确认函发出，上面写明了购买人姓名、所售房屋地址、交易时间、交易平台等基本信息。人们买房成功后，需要在14天内支付尾款。

三、房产办证过程

1.从法院得到裁决。

尾款支付一周后，法院通知购房人到法院领取三份裁定书，并交付房屋密码和钥匙，正式交房验收。

2.办理预注册过户。

在房产中心，预告登记转移到购房人名下，同时房产中心向开发商发出通知，请开发商工作人员协助配合。

3.收集整理开发商的文档。

联系开发商的工作人员，跟进他们提供的文件或资料。

4.办理一手房契税缴纳手续。

与地税局沟通后，税务局告知购房者需要补充原业主与开发商签订的面积补偿协议，因为该方式购房发票与房产中心核对的面积不符。与开发商沟通后，开发商回复未签协议。经过和税务局的反复讨论，最后在法院和房产中心的协助下，我们找到了开发商当时办理的不动产登记汇总表，上面有房屋的实测面积，可以缴纳一手房的契税。

5.办理二手房交易的纳税手续。

根据税务局的要求，准备文件，包括户籍，婚姻状况，未成年子女的住房情况等。对购买者来说，证明购买税率和支付最后的税。

6.办理二手房过户。

根据房产中心的要求准备文件，包括房产申请表、购房合同原件、购房发票原件、一手房契税完税证明等。，并办理过户。

7.办理各种水电过户。

去当地供电供水燃气局办理过户，提供房产证和身份证。去房子所在小区的物业管理处办理过户，在里面你要交前业主所欠的物管费，水费，电费，煤气费，还要签物业管理公司的各种入户通知书，承诺书。

四、承办总结

1.在尽职调查的过程中，不仅要仔细研究房子的具体情况，还要研究拍卖流程和认证流程的法律法规。

比如，要仔细研究拍卖行的潜在风险:包括债权人的权利、承租人的情况、优先购买人的情况、房屋的现状、查封解封的后果、办证的难度等；比如，要认真研究网络司法拍卖的法律规定。在你熟悉法律条文后，你可以向委托人说明拍卖流程，也可以依法向事务所主张权利。

2.在办证过程中，既要独立思考工作人员的答复和文件，又要充分协调沟通。

比如开发商提供的文件或者回答，要验证真实性，不能全信。对提供的证件要进行检查核对，防止办证时证件不符，重复提供；比如要独立思考税务局提出的不合理点能不能做到。就像这次税务局让开发商重新开发票，让发票和合同一致。但是，稍微想一想就知道，重新开是不可能的。这时候就要有耐心，有技巧的劝说，必要的时候给税务局一个准确的，可执行的方案。比如要记录和思考工作人员的各种回答。有时前后的回答是错误的，有时文件是不合理或矛盾的，有时计划是不正确或不合理的，需要我们独立思考，提出解决方案。比如，为委托人耐心解释办证面临的困难和问题，律师要稳步有序推进办证进程，耐心向委托人解释各种情况，以达到最佳效果。

拍卖行的尽职调查和认证过程是一层一层的，一层一层的，一层一层的。我们不应该操之过急或只是等待。这种法律服务就是在充分调研的前提下揭示风险，在多次沟通的基础上推进工作，在耐心的基础上层层推进，最终圆满完成任务。