北京分几个区(哪几个区是真正北京)
北京楼市，以317新政为界，
17之前是普涨时代:无论在哪里买，都会获得2-3倍的回报。
核心逻辑是:低价为王。
37后就是分化时代:买哪里都拿不到高收益，
这个阶段的核心逻辑是:行业+品质为王。
我们看到很多专家和博主在谈论:北京的楼市，尤其是二手楼市，正在出现价格分化。
那么是如何区分的呢？分化的原因是什么？
为什么是同一个五环？北五环比南五环高很多？
——环路逻辑在北京已经部分失效。
为什么是同一个盘子？新的涨幅比旧的高很多？
——这里不是板块的逻辑在起作用，而是板块内的质量逻辑。
今天我们以实际板块的价格变化为例，来谈谈分化时代的北京买房圈。
基于贝壳的商圈数据，
北京的中心城区和郊区分为260+个商圈。
可近似视为最小单位的板块。
根据城市规划研究所根据四次经济普查数据对就业中心的划分，
北京中心城区和郊区共有32个就业中心。
也就是说，一个就业中心周围平均有8个商圈。
这是北京工业的根本。
让我们继续看看住房年龄的基础，
以2005年为界(强制性建筑标准于2005年首次出台)，
北京二手普通住宅在某贝壳上的房源编号是72585，
其中15年房源数量为27971套，
也就是一般商圈(板块)只有不到40%的房子是15年第二新的。
我们以CBD为例，来盘点一下以CBD为中心的各个板块的价格变化。
CBD作为北京最早的商务中心，得益于90年代-10年黄金20年的发展红利。
成为引进外资的首选，
这也构成了CBD的核心产业:金融。
CBD的受益板块主要分为四类:
第一类是CBD核心居住区，以新城国际为代表。
第二类是CBD一级溢出区，以双井板块为代表，
第三类是CBD二级溢出区，以四惠、朝青为代表。
第四类是CBD溢出的居住功能区，以劲松为代表。
从最近三年的价格走势来看，核心住宅区的波动占主导地位。
一级溢流区双井整体呈现先降后升的趋势，
波动传递到二级板块，面对绿色和四个好处，
其中朝青波动较为明显，跌势和涨势基本与双井同步；
四个效益相对稳定，基本趋势一致，
劲松作为最次溢出，呈现出一种消极的状态。
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