文/乐居财经邓心妮

一座钢筋混凝土的“云城”坐落在杭州余杭区。它是一个巨大的建筑，云状屋顶下有9层，总建筑面积约51万平方米。

在正式开通之前，关于这个站的信息铺天盖地。杭州西站是杭州继杭州东站、萧山国际机场之后的第三大门户交通枢纽。

即将开门迎客，杭州西站也迎来了一批新的物业服务人员。

8月8日晚，杜南物业发布公告称，公司中标杭州西站配套物业管理服务项目，中标金额为9005.096万元。

此次中标是继去年中标杭州萧山国际机场部分项目后，杜南物业在城市公共物业服务领域的又一重大突破。

现在的公物，几乎是物业企业拥有的一个品牌。这类项目主要来自市场以外，不受母公司运输的影响。

保利地产、招商局刮起、中海地产等国企早已是公建领域的高手，但民企的实力也不容小觑。不仅有深耕公建20多年的新大正，还有雅生活、合景优活等众多企业。

收入份额

公建业态不是局部领域，所有大大小小的物业企业都参与其中。

集中在招投标市场的公共建筑不是清一色的项目。这些项目通常具有一定的社会性和公益性特征，其盈利空较常见业态大幅降低。

现在随着物质和企业服务的不断延伸，不仅有居住、商业等传统服务，还有城市服务，公建不是首选。

然而，每朵花都有自己的眼睛。近年来，也有不少物业企业在公建领域猛烈出击，尤其是国企和央企。公共建筑的属性似乎很自然地适合他们。

据乐居财经“物业k线”不完全统计，2021年财报公布公建服务项目的物业企业中，保利物业管理规模居国企之首，亚生活摘得民企规模桂冠。

收入方面，最高的是招商刮起来，包括公、政、校在内的公共建筑物业管理服务收入达18.6亿元，其次是新大正，物业管理收入达17.6亿元。

2019年6月，保利物业宣布正式进入“大物业时代”。在这一战略的指引下，保利地产深挖各种业态，包括公建。

截至2021年底，保利物业来自公共及其他物业的管理面积约2.4亿平方米，收入约14.62亿元，较2020年同期增长约81.8%。期间，保利物业新签公建及其他物业项目单年合同金额达约9.5亿元。

从事公建20多年的辛大正也交上了一份答卷。服务形式大部分来自公共建筑，物业管理服务收入包括学校、航空空、公共和办公服务收入占比超过80%。

从新郑的身上，可以直观感受到公建领域物业管理的盈利水平。2021年，新大正实现营业收入20.88亿元，比上年同期增长58.40%。然而，期内毛利率和净利润率双双下跌。

2021年，新大正整体毛利率为18.65%，较上年同期的21.42%下降2.77个百分点；净利率为7.97%，同比下降2.04个百分点。

规模相差20倍

除了大家熟知的新大正、保利物业，公建业态的物业企业榜单也表现不俗，如亚生活、招商刮起、中海物业、金融街物业等。

在已披露公建规模的部分物业企业中，根据乐财经“物业k线”统计，保利物业和雅居住规模更大，分别为2.4亿平方米和2.195亿平方米，其次是招商7760万平方米，中海物业4670万平方米，金融街物业1130万平方米，相差超过20倍。

企业拥有的物业规模与公共建筑的比例主要取决于两个方面，一方面是企业本身的规模，另一方面是公共建筑投入的精力。

保利赫亚的生活足够大。重复经营下，公建规模占比分别为51.6%和44.9%，份额较大。

其次，金融街物业公建规模虽然不高，但与其整体面积相比却不小，占比33.75%。招商局刮起和中海地产次之，公建规模分别占27.6%和17.9%。

从营收来看，新大正的营收占比不可思议，公建服务营收占总营收的84.37%。

相比之下，招商局刮起、保利物业遍地开花，公建物业管理收入占比并不大，分别占17.56%和13.54%。

但也从侧面反映出保利物业公共建筑物业管理服务的薄弱，收益能力不强。50%规模带来的营收只有10%出头。

弱势并购

公共建设项目最常见的地方就是招投标现场。企业和材料的竞争是硬实力。往往有几个甚至几十个企业投标，谁也没有把握。

收购原本擅长公建的目标企业，似乎成了物业企业的捷径。如果你花的是真金白银，马上就能听到声音。

这两种方法是物业企业拓展公建项目常用的方法。

然而，今年的并购不景气。今年上半年并购26起，总金额88.26亿元。与上年同期相比，并购频率和总额均有所下降。其中分配给公建的就更少了，屈指可数。

但在此之前，有不少公建项目被物业企业收购囤积。

去年底，招商局刮起增持上航空物业，先后收购上航和南航。

2021年12月24日，招商局刮起公告称，以5362万元的价格收购上航物业100%股权。两天后以2.3亿元收购南航物业95%股权。

一直以商业业态著称的金融街物业也投入了公建业态。2021年11月29日，金融街物业表示，以345.18万元收购金融街集团子公司永泰恒健康服务100%股权。

金融街表示，此次收购将扩大其医院物业管理部门的业务规模。数据显示，截至2020年底，永泰恒健康服务已承接物业服务项目11个，社区卫生服务中心15个，职工食堂项目12个。

在市场拓展方面，公建项目寿命较长，收益稳定，企业竞争并不少见。

以细分的医院项目为例，随着医院后勤社会化趋势的推进，医院资产释放出巨大潜力。国家统计局数据显示，2021年我国医疗卫生机构数量达到103.1万个，比2020年增加0.80万个，同比增长0.78%。

总而言之，公共狩猎场的号角已经吹响，物业企业争相建设公共狩猎场，竞争格局正在加速重构。