香港房价均价(2022年香港房价)

香港房价均价(2022年香港房价)

文字:明升

美国利率迅速上升,许多风险资产的价格下跌,只有受俄乌战争影响的商品除外。在联系汇率下,香港的利率早已相应上升,香港楼市的牛市岌岌可危——楼价会跌已成为市场共识。问题是下降幅度有多大?

美国的利率在快速上升,香港的利率也是如此。

美国的通胀压力正在飙升,最近上升到9%以上,两位数的增长是不可避免的。起初,美联储并不在乎。3月,它将利率提高了0.25%。在“不承认,不需要承认”的尴尬局面下放弃了“过渡”的描述后,只是推迟了费率调整。为了制服通胀之虎,5月份加息0.5%,6月份加息0.75%。无论是7月份加息0.75%还是1%,这次加息的速度都不算快。对比2015年底到2018年底,从0到0.25%到2.5%用了三年,而这个周期同样的涨幅只用了四个月,可见这次加息的速度有多快。

与港元挂钩,当美国利率上升时,水自然会转移到美元;由于美元兑港元一再跌至7.85的弱势汇率,香港金融管理局不得不入市干预,捍卫联系汇率。上述操作带来了几个结果:

第一,港元减少,反映在银行体系结余大幅减少。回到2020年底,美国受疫情影响,再次降息。当时港元多次冲击7.75的强汇水平,银行体系结余约3500亿元(港币,下同)。直到2022年3月,美国再次加息,6月余额仍超过3000亿元;但随着美国加息的叠加效应,以及市场认定加息速度比预期更快、更大,仅仅过了一个多月就降到了1000亿左右。

香港房价均价(2022年香港房价)

第二,香港利率上升,反映在银行同业拆息(H)上。所谓联系汇率,并不是指香港和美国的利率完全同步,使香港和美国的汇率保持不变。实际上,联系汇率是指美元兑港元保持在7.75至7.85的区间内,利率会被动调整,确保汇率锚定在此。因此,受益前港元资金泛滥,无需与美国利率保持同步以吸引和留住资金;相反,当港元余额减少时,港元利率将不得不上升。仅从6月到7月,一个月的利率就从6月初的0.2%左右下降到7月下旬的1%左右。

3.利率上升的最终结果是最优惠利率(P)上升。自2008年金融海啸以来,香港最优惠利率只上调过一次;其中,即使美国利率上调超过2%,香港P也仅微涨0.125%。后来美国降息,港P很快打回原形,维持在5%到5.25%(视银行不同而定)。可以看出,不像H天天随市场变化,P十几年来几乎一动不动;鉴于本轮加息幅度过大,市场一直在密切关注——甚至期待——P何时会随h一起上涨,有业内人士估计,未来几乎每次美联储加息,P都会跟风同步上涨,到年底会上调1.25%之多。

房贷负担滞后,供款预计半年增长32%。

好的,香港利率的变化会对楼市产生多大的影响?

最直接的影响当然体现在抵押贷款供款上。近年来,香港有多种楼宇按揭计划。最基本的模式是“H+指定利率”(比如H+1.3%),然后封顶“P-指定利率”(比如P-2.5%)。简单来说,6月份,H为0.2%,即实际利率为1.5%;当H在7月升至1%时,实际利率同步升至2.3%。如果H继续攀升,使得P在年末上调1.25%至6.25%,那么实际利率将提高至3.75%。

香港房价均价(2022年香港房价)

港楼按揭计划五花八门。香港有多种按揭计划。

鉴于美国和香港今年加息较快,6月份房贷还款人的账单仍和早些年一样,迟至7月份才开始感受到变化,利率突然上调多达0.8%;到12月份,比之前上调2.25%的可能性更大!根据HKMA的住宅按揭调查,目前港产住宅的合约年期约为333个月(即约28年),平均贷款额为514万元。以一栋28年楼龄的楼为例,7月份,由于利率上调0.8%,每100万元贷款要多付400元。如果贷款金额为500万元,就要多还2000元,比6月份实际供款18233元多了10%左右。到了年底,如果实际利率比6月份提高2.25%,那么100万美元的贷款额就要多还1200美元,500万美元的贷款额就要多还5800美元,也就是比现在的供款增加32%!这无疑不是一个小数目!所以,如果说加息不会阻碍房贷支付的负担和楼市的改善,那真的是一种无知和一厢情愿。

不过,为了确保房地产市场稳定健康,HKMA已经对加息做出了回应。香港所有按揭还款者都要通过压力测试,压力测试假设利率会上升3%。也就是说,此轮加息虽然速度较快,但年内预期加息水平与压力测试的要求仍有较大差距,这说明地方监管机构已经先行一步,做好了完善的风险管理安排。

HKMA的压力测试对呼吸计划的漏洞很有用。

但必须强调的是,即使香港金融体系没有出现系统性危机,也不代表香港大厦不会倒。金融体系死没死,整体楼市伤没伤,是两码事。

特别是,在各种抵押贷款计划下,其中许多都逃避了HKMA的监督和压力测试。HKMA的监管对象仅限于金融和银行业,但开发商不时为购房者另辟蹊径;这在一定程度上对销售和上车都有好处。表面上看是一举两得,但是前景不好的时候可能会出问题。

香港房价均价(2022年香港房价)

很久以前,市场上就出现了“呼吸计划”,即凡是会呼吸的人都可以建房贷。原因是在相关的按揭计划中没有资产审查,与开发商合作的财务公司可以很容易地发放贷款。所以,即使是能力和收入都不足的人,也可以自己买房。后来虽然推出了“半呼吸”方案,要求购房者出示收入证明,但仍然免除了压力测试。不难想象,该计划主要针对的是那些不愿置业的人,否则也没必要“做出这个决定”;关键是这些买家可能承受不了利率的上涨。

除此之外,无论是为了临时救急,还是为了增加投资杠杆,很多房产主都会增加抵押,包括找相关俗称“财子”的金融公司而不是银行来增加抵押——情况类似于内地的影子银行,相关操作不受HKMA监管。以前也不缺新闻,说业主因为房贷涨价最终破产,有的房贷涨幅甚至达到几倍。加的越多,加息后的还款压力就越大,也会增加楼市下行的风险。

“供边”容易超跌的先行指标不容乐观。

有人认为,香港很多物业业主都是置业多年,在全额供楼的基础上,加息的影响完全为零,所以香港楼宇有相当的抗跌性。事实上,在2021年,香港的自置居所家庭比例将为66.1%,即只有三分之一的家庭仍须偿还贷款。问题是,股市的“供给到边界”原理同样适用于楼市:市场流通少的时候,供给稀缺的时候价格容易大起大落。过去香港楼市的大幅上涨,一定程度上是因为货物回流边境。甚至还出台了限制炒房的特别印花税,相关的“热招”也是推高楼市的罪魁祸首。同样的原理也适用于市场下跌——虽然供求定律指出,在供给少、需求少的时候,价格可能不会有大的变化;但当供应被切断,白银主市出现,相关“刚性套现”供应大增时,就容易推低楼市。事实上,最近市场上已经开始出现银主(拍卖行)的苗头,大部分是财子(财务公司)的。

香港房价均价(2022年香港房价)

目前衡量楼市涨跌的指标有很多。官方的指标是差饷物业估价署的私人住宅价格指数:与去年9月的高点相比,该指数最近下跌了3.4%,跌幅不算太大。毕竟,这个数字落后于5月份的交易情况,当时港元利率尚未上升。对比市面上贴出的中原城市领先指数,最新指数较去年8月高点已下跌6%;不过,这些数字仍然只反映七月中签署的临时买卖合约。

除了对房地产价格的直接观察,还有其他领先的繁荣指标。美国信心指数是根据网盘价格变化编制的。降价盘减少代表信心增加,降价盘增加代表信心减少;在7月中旬,该指数为51.2,低于繁荣和衰退平均值的60,表明房地产价格有机会上涨或下跌。另一项有关香港的调查则较为落后,但这项在六月中进行的网上调查显示,超过六成的受访者相信香港楼宇会在下半年倒塌。

楼价年内跌幅可能超过24%,美元将支撑香港塔。

香港楼价回落似乎无可避免。最后,文章不妨衡量一下房地产价格可能出现的下跌。

怎么算?这是假设业主的供款能力不变:6月份之前,如果一个业主只能挤出18233元供款,那么他只能承担500万元的房贷;年底后,如果如市场预期加息2.25%,业主只能挤出18233元来做房贷支付,换算后只能承担380万元左右的房贷。换句话说,楼价需要下跌24%!

当然,以上计算属于理论层面。事实上,一方面,通过压力测试的业主应该能够应对新的供款,例如,通过减少其他支出。另一方面,随着楼市由牛转熊,尽管预期楼市只涨不跌,但价格最终还是会超跌。这种情况类似于股票市场,经常从超买变为超卖。更何况,在节流和负财富的作用下,香港整体市场必然恶化,经济和劳动力市场承压,进一步损害置业和还贷能力,形成楼市恶性循环

香港房价均价(2022年香港房价)

港楼经历十多廿年的大牛市后,无论如何总不可能一直上扬。经历了十几二十年的大牛市,香港楼市无论如何也不可能一直涨下去。

但衡量一个楼市的涨跌,不能只看其本身价格的涨跌,还要看其计价货币的升值。比如,一些香港人移民英国,经常强调当地楼价在上涨,最新的涨幅是每年10%左右;然而,当同时考虑时,英镑汇率在此期间暴跌,每英镑从10多港元跌至约9港元。所谓的房地产价格上涨完全被汇率下跌所吞噬。事实上,只要港元对美元保持强势,对英镑、欧元、日元、加元、澳元、新加坡元等继续升值,,可以稀释香港楼宇价格可能下跌的风险。

但毕竟世界上没有只涨不跌的楼市。经历了十几二十年的牛市,香港的建筑无论如何也不可能一直涨下去。关键是,这轮调整有多长,有多深?小幅跳水后会反弹吗?总之,风险已经出现,投资者入市需谨慎,业主不可盲目摸顶。香港人应该习惯风暴,避开伤痕,忘记痛苦。

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