施立简介:在国内众多知名地产行业的背景下，一直被视为地产行业标杆的万科是如何生存的？

李

房地产的冬天真的来了。

不久前，万科A发布了三季度报告。财报数据显示，第三季度，万科实现营业收入1043.7亿元，同比增长9.7%；净利润56.4亿元，同比下降23.3%。继第二季度首次同比下滑13.35%后，万科净利润再次下滑，且下滑幅度呈扩大趋势。与此同时，该公司第三季度的毛利率创下10年来的新低。

在“房住不炒”、“三条红线”等政策压力下，房地产行业正面临2008年以来最寒冷的冬天。即使是龙头万科也不能独善其身。财报公布后，万科a股股价开盘继续下跌，收盘下跌4.81%至18.21元，市盈率降至0.93。至此，除招商蛇口外，沪深房企均跌破净资产。

不过，万科的利润端虽然有压力，但仍然保持着较低的负债率。“三条红线”全部达标，持有现金1471.1亿元。

早在三年前，万科的犀利掌门人郁亮就喊出了“活下去”的口号，但他一度被认为保守。直到许家印完成了从首富到第一输家的惊天大逆转，郁亮的先见之明和远见卓识才再次得到印证。

在最近的一次交流会上，郁亮给出了“尊重常识，回归正常，阵痛过后，还有机会”的行业观点。房地产激进分子正遭受严重的痛苦，而温和派可能会有另一个机会。

一个

房地产承压，毛利率创10年新低。

从三季度财报来看，万科延续了二季度“增收不增利”的趋势。在营收增速从6.35%提高到9.70%的背景下，公司净利润从13.35%下降到23.3%，说明公司利润端的压力在加大。

不增收不增利的首要原因在于毛利率的下降。三季报显示，1-9月，万科房地产开发及相关资产管理业务的毛利率为17.5%，较2020年同期下降5.4个百分点，而公司整体毛利率由29.94%下降至22.10%。其中，第三季度整体毛利率仅为20.75%，创下十年来新低。

作为行业龙头，万科凭借品牌优势，多年来一直享受着行业领先的毛利率。从上图可以看出，2020年第二季度之前，万科的毛利率将保持在30%以上。因此，毛利率的大幅下滑严重影响了万科的净利润表现。

对于房地产企业来说，拿地价格对净利润表现影响最大。2018-2019年，万科拿地金额一直排名第一，今年这些高价地块刚好到了结算周期。不难理解万科毛利率的下降。

万科总裁朱久生在半年业绩会上也表示，万科开发业务毛利率快速下降，税后毛利率从24%下降到18%，其中地价占比上升是重要原因。他表示，2017年至2020年，地销比将提高约17个百分点，这将逐渐体现在未来的结算收入和结算利润中；此外，转型业务对公司毛利率也有影响，转型效果需要时间才能体现。

业务转型影响应指物业、物流、房地产等新业务投入带来的费用。财报显示，1-9月，万科销售费用达72.83亿元，比去年同期增加14.8亿元，同比增长25.48%，明显超过同期营收增幅，进一步拖累公司净利润表现。

由于国内房地产销售主要以期房为主，合同销售确认为收入的时间周期一般为2-3年。现阶段合同销售额对应未来2-3年的业绩。因此，对于房地产企业来说，目前的营收主要来自于前期的销售，合同销售金额是未来营收和净利润的关键指标。

从三季度数据来看，万科合同销售金额和销售面积同比均出现较大幅度下滑，其中合同销售面积754.7万平方米，同比下降36.5%，合同销售金额1246.8亿元，同比下降27.6%。同时，前三季度万科共实现合同销售金额4791.3亿元，同比下降2.8%，年内首次由负转正。

此外，在预收账款金额方面，万科的这一指标仍保持增长趋势，但增长趋势明显放缓。如果公司合同销售金额持续下降，预计万科预收账款将同步下降，影响未来结算收入。因此，无论是合同销售金额还是预收账款，万科未来三年都将面临业绩增长的压力，这也是公司股价持续承压的现实问题。

2

财务稳定，没有“活下去”的压力

但万科股价破净后，成交量也明显放大，可见看好万科未来发展的投资者不少。毕竟万科作为地产行业的龙头，在“活”上并没有什么困难。

首先，早就嗅到冬天味道的万科及时减肥。目前，其债务状况良好。截至2021年6月底，万科的净负债率为20.2%，剔除预付款后的资产负债率为69.7%，现金短债比为1.67。“三条红线”全部达标，属于为数不多的“绿色”房企。

截至9月底，万科手头现金为1471.1亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债之和782.9亿元。在企业持续强攻的市场环境下，资金健康的房企才能获得购房者的信任。

其次，万科非地产业务持续推进。虽然地产+业务尚未占据半壁江山，但各个板块都保持了较高的增长速度，这让万科的转型之路保持着想象空间。

此外，从5月份开始，万科采取了收编的动作，行业的“抄底”可能会给其带来更多的收益。比如万科9月10个新项目中，分别有3个项目来自蓝光发展和华夏幸福。在一些项目中，万科只付出了“面粉”的代价。

从目前的情况来看，未来万科还有很多机会可以“错过”。

最后，万科在财务处理上比较保守，财务质量比较稳健。比如万科，在利息资本化处理上，一直比较克制。2021年上半年利息资本化率为39.88%，进一步低于2020年全年(50.88%)。此外，万科自持物业计入成本，公允价值变动不计入利润。

也就是说，万科没有采用各种可以粉饰房企财报的会计处理，目前的财报数据更加真实，这也为其未来结算利润预留了更多空的空间。

显然，相比于入不敷出，万科更愿意先苦后甜，这也是其加分点之一。另外，对于万科来说，活着不是为了生存，而是为了更好的机会。从行业现状来看，地产销售回暖依然无望，万科的未来似乎只能靠转型。

三

加速转型，阵痛过后还有机会

按照惯例，万科每年临近年底总会召开业务交流会，谈谈对行业和自身发展的看法。在雷霆密集、债务违约频发的背景下，近日在上海举行的万科2021年业务交流会备受关注。

10月22日，万科集团董事局主席郁亮在会上主动谈及对近期波动较大行业的看法，并给出了“尊重常识，回归常态，阵痛过后仍有机会”的16字观点。

“痛过之后，还有机会”在一定程度上显示了万科的低调自信。而万科的机会显然在新业务领域。

早在2012年，郁亮就提出了房地产“白银时代”的著名观点，开始在传统住宅开发业务之外寻找新的增长点。2018年，在喊出“住”的口号后，万科开始加速在物业服务、物流地产、租赁公寓等领域的布局。

半年报数据显示，2021年1-6月，万科物业服务收入103.8亿元，同比增长33.3%；租赁业务营业收入13.19亿元，同比增长25.6%；业务开发运营实现营业收入36.39亿元，同比增长19.0%；仓储服务实现营业收入13.4亿元，同比增长64%。万科四大地产+业务增速均超过地产结算收入增速(11.9%)。

值得一提的是，万科的物业服务和仓储地产业务一直处于行业头部。其中，2020年，物业板块的万物云管理面积5.78亿平方米，总收入182亿元，居中国第一；在房地产领域，万伟物流在全国47个城市布局了148个仓储项目，整体规模超过1100万平方米，目前是中国最大的综合冷链物流服务商。租赁住房业务方面，截至9月底，万科拥有超过19.5万套“停车房”，累计开盘约14.9万套，日出租率达95%。

在相对疲软的商业地产领域，万科也在积极努力。今年6月，万科前王调任万科商业开发平台集团总裁。这是自2016年10月万科被收购以来，李因首次迎来海外总裁。据说这次调动是王主动加入新赛道，态度坚决，也体现了万科在商业地产方面的野心和决心。

郁亮曾在2015年万科股东大会上表示，希望10年后万科在房地产以外的营业收入占比达到一半，并表示“未来十年万科不再是房地产公司”。三季报数据显示，万科房地产开发及相关基金管理业务共实现营业收入2370.4亿元，占总收入的87.3%，与郁亮的目标仍有较大差距。

虽然在新业务领域取得了一定成绩，但与房地产开发业务的体量相比，万科转型业务的效果仍不明显。对此，朱久生在业绩交流会上也承认，“当年开始的时候，我严重低估了转型所需的时间，可能面临的挑战，以及打造的能力。那时候，我太乐观了。”

另外，转型也意味着成本。根据半年报披露的数据，万科物业服务的毛利率仅为17.87%，低于房地产开发及相关业务的毛利率，进一步拉低公司整体毛利率。

但从规模上看，物业、商业、物流、公寓等业务都是几千亿。只要做好其中的一两条，就可以为万科打开第二条增长曲线。就在近日，万科正式宣布计划分拆万物云，赴香港单独上市。据业内人士估计，万物云的市值将可能超过1000亿人民币。

看着现在的地产巨头，不禁让人感慨:天道有轮回。苍天放过了谁？在上一轮房地产调控中，恒大、融创等敢于逆势加杠杆的地产公司终于大赚了一笔。但以万科为首的稳健派谨慎拿地，积极转型，却最终错过了行业的最后一波狂欢。略显保守的万科走下神坛，销量接连被恒大和碧桂园超越。然而，在这一轮更严格的政策调控后，一批黑马房企负债累累，温和派还笑到了最后。这让我们想起了万科创始人王石曾经说过的一句话，“万科暂时不会去争第一，但在很长一段时间内，我们一定会是第一”。

郁亮说，房地产行业的阵痛过后还有机会，所以这个机会，大概率是“长跑冠军”万科的机会。