香港已经连续第12年成为全球房价最高的城市。香港人不吃不喝买房需要23.2年，远超澳大利亚悉尼的15.3年和加拿大温哥华的13.3年。

在粤语中，有一个常用词——“？”，意思是切开分解。但大部分是在香港”？住房”是指将一个普通住宅单元分割成若干独立的小单元出租或出售。这些人均不到7平米？”住房”成为许多低收入人群的无奈选择。

“? “住房“本来是留给收入非常低的家庭的，但近年来，很多年轻人，甚至是专业人士，都很难拥有房子，不得不居住”？住房”，连私人建筑都是”？房间”。

香港房屋短缺的僵局是什么？

另一方面，新加坡的总面积只有香港的60%，总人口是香港的80%，但人均居住面积却是香港的两倍。

香港作为国际金融、航运、贸易中心，土地、房屋问题到了什么样的僵局，以至于香港的房屋趋于人均局促，环境老旧？房间”？

1.供不应求。

立法会建筑、测量、城市规划及园境专业议员谢:

“香港奉行利伯维尔市场经济，最大的因素当然是供求关系。价格上涨最简单的经济学原理是，价格上涨是因为供给少，需求多。”

2.城镇化比例太低。

港团结基金高级副总裁兼公共政策研究院院长黄长兴:

「香港只有约百分之二十的土地用于高密度发展。简单来说，城镇化比例很低。深圳的城镇化比例是50%左右，新加坡是70%，香港只有20%左右。”

3.地理地图展开太难了——束手束脚，边界严格。

香港的住宅用地只占总面积的7%。为了增加房屋供应，我们必须不断寻找土地来建造房屋。找地只有两种方式:一种是将现有的土地改作他用，另一种是增加新的地块。

卢振伟，香港注册建筑师/选举委员会建筑、测量、城市规划及园境专业委员；

“香港天生就不能这样做，因为我们有一个控制香港范围的边界，我们缺少一个增加我们土地面积和土地资源的选项。现有的土地在做什么？我们把手脚绑死了。

比如我们在决定郊野公园的面积时，那些地方是不能动的，所以我们先绑手再绑脚，因为另一种增加土地的方式是填海，我们不能填海。”

在过去的20年里，生态和海洋遗址受到环保的压力，有限的新填海土地并不全部用于居民居住，这进一步大大减缓了新增土地的供应。

那么，一些低生态价值的土地是否可以用来建造房屋，增加盖楼的住房供应呢？以新界为例。以前的农田已经荒废多年。这部分土地可以达到2600公顷左右，相当于160个美孚新村，120个太古城。

其中，有总面积超过1500公顷的棕色地带，可用于建造房屋。这些具有发展潜力的土地是当地居民合法的私有财产。香港政府不止一次想要开发这些地块。2016年，计划收回元朗横洲的乡郊土地及棕地，发展公共房屋。然而，在当地居民的持续反对下，时任特首梁振英直言相当困难，他离开了。

香港的土地和房屋问题是否无解？

香港的土地和房屋问题并非不可解决。

香港政府有明确的计划和强有力的行动。香港回归之际，时任特别行政区行政长官董建华提出每年兴建不少于8.5万个公营及私营房屋单位的政策，以解决70%家庭的居住问题，并将轮候公屋时间缩短至3年。

“八万五建屋计划”实施三年后，2000年和2001年，香港楼市分别有八万五千个和十万多个住宅单位上市。

但金融风暴后，香港楼价下跌，港府矫枉过正。自2003年以来，土地和住房供应急剧减少。2010年，只有20，000套住房进入市场。在供应量连续减少十几年后，房价接连创新高。

除了港府收紧土地供应，从源头上大大减少供应，土地开发的速度也跟不上日益增长的住房需求。重要原因是政府的审批程序极其繁琐。

搬迁到生态地极其费力，地块进入开发流程后极其耗时。那么，成熟的旧城区改造能避免各种问题吗？

负责城市更新重建的城市更新局(Urban Renewal Authority，URA)属于公共组织，拥有巨大的权力，可以免除土地出让金，免费获得“高空开发权，低价征收住宅用地，甚至可以根据法律将私有财产变为公共财产。然而，20多年来，URA在改善旧城区环境和提供更多经济适用房方面几乎无所作为，而是不断向市场推出高价商品房。截至2019年，URA。

香港的住房供应在短期和中期内仍然非常紧张。

“明日大屿山愿景”是林郑月娥于2018年提出的土地发展计划。香港西部的大屿山，拥有香港国际机场、港珠澳大桥入口等地理优势。这个计划希望增加大面积的土地来建造新的住宅、办公室、商业区等。通过填海和人工岛建设。

回顾历史，填海一直是香港拓展土地的主要方式之一。与此同时，虽然填海造地增加了新的土地，但环境纠纷也越来越多。

在香港回归前的最后一次立法会会议上，港英政府通过了《保护海港条例》，此后香港新的填海工程几乎停止。从1995年到2004年，香港还有1127公顷的填海面积，而从2005年开始的十年间，填海面积只有93公顷，不到十分之一。

卢振伟，香港注册建筑师选举委员会建筑、测量、城市规划及园境专业委员；

「维多利亚港是我们非常重要的资源，但除了维多利亚港的内港，其他地方可否考虑填海？在考虑环保的重要性后，我们应该为香港的发展取得平衡。”

“明日大屿山愿景”还在诸多环保问题上纠结。另外，修建需要十几年，远水难解渴。

另一个可以供应土地的长远项目，是港府在2021年提出的“北部都会区发展计划”，时间长达10至20年后。

立法会建筑、测量、城市规划及园境专业议员谢:

“很多人说远水救不了近火，但如果这些‘远水’早一点开始，比如香港一回归中国，现在早就变成‘近水’了，所以这方面一定要做。”

“北方都市圈发展计划”还受到很多限制，比如私有土地的收地补偿、原住民的重新安置等。，这些都严重拖累了这个计划的进度。

香港智库团结基金长期关注土地和住房问题。他们在最新的报告中指出，阻碍香港房屋供应的问题看似复杂，但其实可以归纳为以下几点:

其中，一是开发审批流程中涉及的“重复咨询、重复监管、重复审批”等诸多问题导致房屋开发周期非常长，这恰恰是行业迫切呼吁快速变革的痛点；第二，涉及公务员的效率问题。报告称，公务员“已逐渐形成消极的工作文化”，因此政府必须“大力加强对高级官员的监督和问责，并引入公务员评估和奖惩制度，以提高效率和士气”。

香港测量师学会副会长林家辉也建议，对现有的政府公屋进行规划和改造，使容积率更高，这也是尽快提高容积率的一种方法。业内人士认为，提高容积率还可以激发私人开发商的开发动力，从而增加和加速市场供应。

作为连续12年全球楼价最高的城市，香港楼市要想破局，把握好的两个关键措施可能是:加快土地供应和增加数量、提高公务员效率和加快审批程序。

编辑:丁晓